4 тенденції ринку нерухомості

Чергова хвиля локдауну практично не позначилася на первинному ринку нерухомості. Забудовники, навчені минулим досвідом, вже адаптували свої процеси та роботу відділів продажів до нових вимог епідбезпеки. В обіг пішло все: віртуальні шоу-руми, онлайн-консультації тощо. Однак пандемія, а також реформа ДАБІ все ж внесли свої корективи в «самопочуття» ринку: змінилися бажання покупців, впала кількість угод, зате зросла популярність розстрочок.

Які тенденції проявилися минулого року і в яких умовах доведеться працювати девелоперам у 2021-му, пише buduemo.com.

Пропозиція скоротилася

За 2020 рік в експлуатацію в Києві було введено 285 694 кв. м, або 3604 квартири, свідчать дані Держстату. Це на 74,4% менше, ніж роком раніше. Найбільше житла прийнято в Печерському районі столиці – 47 549 кв. м. Найменше – в Оболонському: 695 кв. м.

Основна причина такого стрімкого скорочення – тривала реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).

За минулий рік приватними та державними нотаріусами зареєстровано 50 396 переходів прав власності на нерухоме майно, зокрема й 32 700 договорів купівлі-продажу квартир, що на 9% менше, ніж 2019 року.

Попит розподілився 60% х 40% на користь первинного ринку. За даними консалтингової компанії City Development Solutions, у новобудовах продано близько 30 000 квартир, що на 16% менше, ніж у 2019-му. Перерозподіл попиту в бік «первинки» – несподіваний результат минулого року. До цього кілька років впевнено лідирував вторинний ринок нерухомості.

Підсумки 2020 року дивують ще й тим, що падіння у 2019–2020 роках лідерів ринку («Аркади» й «Укрбуду»), здавалося б, мало би підірвати довіру споживачів до ринку новобудов. Експерти вважають, що підставою для зворотної тенденції послужили різноманітні програми лояльності від забудовників. Більшість угод проводилися в будинках максимального рівня готовності та в проєктах, де вже зведено кілька черг.

Ціни зросли

За даними ЛУН, середні ціни в новобудовах столиці зросли на 15% – з 25 000 до 28 000 грн за 1 кв. м. Хоча з початком першого локдауну в 2020 році ціни впали в середньому на 10%. Це було пов'язано з небувалою акційною активністю: всі девелопери намагалися наситити бюджети грошима у зв’язку з непрогнозованою епідобстановкою і пов'язаною із цим соціальною істерикою. Протягом літа й осені ситуація дещо стабілізувалася – і компанії, і покупці вже почали адаптуватися до нових умов.

Експерти впевнені, що квартири продовжать дорожчати. «Ринок житлової нерухомості у 2021 році однозначно зростатиме. Наступні вісім років, за всіма глобальними прогнозами, будуть циклом загальносвітового економічного зростання. Нерухомість і земля за три-п'ять років подорожчають на десятки відсотків», – вважає старший економіст Ukraine Economic Outlook Михайло Кухар. Він зазначив, що в попередні роки стагнація цін була обумовлена ​​надлишком пропозиції.

Іпотека не злетіла, але розстрочки популярні

Обіцяна президентом Володимиром Зеленським іпотека під 10% річних не стала «чарівною пігулкою» для ринку. Хоча влада робила декілька спроб здешевити іпотечні програми.

Завдяки зниженню облікової ставки НБУ до 6% річних протягом минулого року ставки за іпотечними кредитами  знизилися. Середня ефективна ставка за ними на первинному ринку нерухомості 2020 року склала 16,9% річних проти 21,5% 2019 року.

Тоді й було розроблено програму, за якою громадяни можуть взяти іпотеку під 7% річних, а різницю між ставками компенсуватиме держбюджет. Однак в Україні, як і раніше, діє мораторій (до кінця 2021 року) на стягнення майна за валютними іпотечними кредитами. Це підвищує для банкірів ризик видачі подібних кредитів.

Бажання покупців змінилися

Покупець став набагато вимогливішим до об'єкта, його зовнішньої й – особливо – внутрішньої інфраструктури, каже Тетяна Маркова. Більшого значення набула наявність дитячих та освітніх установ, зручних транспортних сполучень тощо. «Коронавірусна» ізоляція підігріла інтерес новоселів до терас, мансард, наявності просторих лоджій або еркерів.

За словами Тетяни Маркової, найпопулярнішими запитами сьогодні є однокімнатні квартири площею близько 40 кв. м. Далі в списку переваг ідуть 2-кімнатні (близько 56–66 кв. м) і 3-кімнатні квартири. Але, всупереч звичаю, попит на житло такого типу змістився із загальної площі в 75–82 кв.м у бік площ у 90 кв. м, а то й 100 кв.м.

Такі квартири купуються переважно для проживання, а не для заробітку. І багато мешканців хочуть отримати відкритий гостьовий простір з кухнею-їдальнею не менше 20 кв. м та кімнатами близько 15 «квадратів». «Хоча і студіями від 30 кв. м активно цікавляться, але частіше бажають мати у квартирі окрему кухню», – підсумовує директор департаменту продажів і маркетингу «Київміськбуду».

Набирає популярності формат «місто в місті»: основний акцент у ньому робиться на розвинену інфраструктуру житлового комплексу. Забудовники вже зараз активно переглядають концепції, адаптуючи їх до збільшених вимог.

Сьогодні між учасниками ринку йде активне обговорення того, як закриті території житлових комплексів позначаться на розвитку міста: чи не стануть вони початком поляризації населення за рівнем доходів і стартом утворення «гетто». Забудовники запевняють, що тренд виник під тиском попиту з боку покупців, які хочуть убезпечити себе і свою сім'ю в умовах погіршення криміногенної ситуації та вимог соціальної ізоляції у зв'язку з пандемією. Раніше портал buduemo.com писав про це в окремій статті.