4 тенденции рынка недвижимости

Очередная волна локдауна практически не сказалась на первичном рынке недвижимости. Застройщики, обученные прошлым опытом, уже адаптировали свои процессы и работу отделов продаж к новым требованиям эпидбезопасности. В оборот пошло все: виртуальные шоу–румы, онлайн–консультации и тому подобное. Однако пандемия, а также реформа ГАСИ все же внесли свои коррективы в «самочувствие» рынка: изменились желания покупателей, упало количество сделок, зато возросла популярность рассрочек.

Какие тенденции проявились в прошлом году и в каких условиях придется работать девелоперам в 2021-м, пишет buduemo.com.

Предложение сократилось

За 2020 год в эксплуатацию в Киеве было введено 285 694 кв. м, или 3604 квартиры, свидетельствуют данные Госкомстата. Это на 74,4% меньше, чем годом ранее. Больше всего жилья принято в Печерском районе столицы – 47 549 кв. м. Меньше всего – в Оболонском: 695 кв. м.

Основная причина такого стремительного сокращения – длительная реформа Государственной архитектурно–строительной инспекции (ГАСИ).

За прошлый год частными и государственными нотариусами зарегистрировано 50 396 переходов прав собственности на недвижимое имущество, в том числе 32 700 договоров купли–продажи квартир, что на 9% меньше, чем в 2019 году.

Спрос распределился 60% х 40% в пользу первичного рынка. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в новостройках продано около 30 000 квартир, что на 16% меньше, чем в 2019–м. Перераспределение спроса в сторону «первички» – неожиданный результат прошлого года. До этого несколько лет уверенно лидировал вторичный рынок недвижимости.

Итоги 2020 удивляют еще и тем, что падение в 2019–2020 годах лидеров рынка («Аркады» и «Укрбуда»), казалось бы, должно было подорвать доверие потребителей к рынку новостроек. Эксперты считают, что основанием для обратной тенденции послужили разнообразные программы лояльности от застройщиков. Большинство сделок проводились в домах максимального уровня готовности и в проектах, где уже возведено несколько очередей.

Цены выросли

По данным ЛУН, средние цены в новостройках столицы выросли на 15% – с 25 000 до 28 000 грн за 1 кв. м. Хотя с началом первого локдауна в 2020 году цены упали в среднем на 10%. Это было связано с небывалой акционной активностью: все девелоперы старались насытить бюджеты деньгами в связи с непрогнозируемой эпидобстановкой и связанной с этим социальной истерикой. В течение лета и осени ситуация несколько стабилизировалась – и компании, и покупатели уже начали адаптироваться к новым условиям.

Эксперты уверены, что квартиры продолжат дорожать. «Рынок жилой недвижимости в 2021 году однозначно будет расти. Следующие восемь лет, по всем глобальными прогнозам, будут циклом общемирового экономического роста. Недвижимость и земля за три-пять лет подорожают на десятки процентов», – считает старший экономист Ukraine Economic Outlook Михаил Кухар. Он отметил, что в предыдущие годы стагнация цен была обусловлена избытком предложения.

Ипотека не взлетела, но рассрочки популярные

Обещанная президентом Владимиром Зеленским ипотека под 10% годовых не стала «волшебной таблеткой» для рынка. Хотя власть делала несколько попыток удешевить ипотечные программы.

Благодаря снижению учетной ставки НБУ до 6% годовых в течение прошлого года ставки по ипотечным кредитам снизились. Средняя эффективная ставка по ним на первичном рынке недвижимости в 2020 составила 16,9% годовых против 21,5% 2019 года.

Тогда и была разработана программа, по которой граждане могут взять ипотеку под 7% годовых, а разницу между ставками компенсировать госбюджет. Однако в Украине, как и раньше, действует мораторий (до конца 2021) на взыскание имущества по валютным ипотечным кредитам. Это повышает для банкиров риск выдачи подобных кредитов.

Предпочтения покупателей изменились

Покупатель стал намного требовательнее к объекту, его внешней и – особенно – внутренней инфраструктуре, говорит Татьяна Маркова. Большее значение приобрело наличие детских и образовательных учреждений, удобного транспортного сообщения и тому подобное. «Коронавирусная» изоляция подогрела интерес новоселов к террасам, мансардам, наличию просторных лоджий или эркеров.

По словам Татьяны Марковой, самыми популярными запросами сегодня являются однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Далее в списке предпочтений идут 2-комнатные (около 56-66 кв. м) и 3-комнатные квартиры. Но, вопреки обыкновению, спрос на жилье такого типа сместился из общей площади в 75-82 кв.м в сторону площадей в 90 кв. м, а то и 100 кв.м.

Такие квартиры приобретаются преимущественно для проживания, а не для заработка. И многие жители хотят получить открытое гостевое пространство с кухней-столовой не менее 20 кв. м и комнатами около 15 «квадратов». «Хотя и студиями от 30 кв. м активно интересуются, но чаще хотят иметь в квартире отдельную кухню», – завершает директор департамента продаж и маркетинга «Киевгорстроя».

Набирает популярность формат «город в городе»: основной акцент в нем делается на развитую инфраструктуру жилого комплекса. Застройщики уже сейчас активно просматривают концепции, адаптируя их к возросшим требованиям.

Сегодня между участниками рынка идет активное обсуждение того, как закрытые территории жилых комплексов скажутся на развитии города: не станут ли они началом поляризации населения по уровню доходов и стартом образования «гетто». Застройщики уверяют, что тренд возник под давлением спроса со стороны покупателей, которые хотят обезопасить себя и свою семью в условиях ухудшения криминогенной ситуации и требований социальной изоляции в связи с пандемией. Ранее портал buduemo.com писал об этом в отдельной статье.