Закриті прибудинкові території - комфорт для мешканців чи дискомфорт для міста?

Закрита прибудинкова територія — це додатковий комфорт та безпека чи соціальна сегрегація та розривання міського простору на шматки? Ця суперечка не вщухає як в професійному колі, так і серед потенційних та реальних споживачів такої концепції.

Разом з урбаністами, архітекторами та забудовниками проаналізуймо сильні та слабкі сторони такої організації простору.

Хто формує попит?

Ми проаналізували київські новобудови в каталозі ЛУН, які наразі перебувають у стадії підготовчих робіт, будуються або вже збудовані, серед 285 житлових комплексів 128 заявлені з закритою територією від авто та сторонніх. Минулоріч ЛУН.Місто підрахував кількість закритих ЖК, які були побудовані з 2015 до 2019 року. Понад половина з них мають повністю закриту територію — і від сторонніх, і від авто, зазначає buduemo.com. І лише 18% неогороджені. Так забудовники реагують на зростаючий попит на закриті території з боку покупців.

Онлайн-журнал про новобудови 3m2 провів опитування серед своїх читачів, згідно якого 85% потенційних покупців новобудов виступають за закриті території. Причому висловлювались думки, що закриті території потрібні не лише в новобудовах, але й в старих будинках. «Ніякий безпритульний не прийде пити на дитячий майданчик. І ніякий негідник не буде знищувати насадження у дворі. Скільки садимо квітів — все крадуть», — пояснює свою позицію один з читачів в коментарях.

15% висловилися проти дворів, закритих від сторонніх. «Який сенс жити в будинку, життя біля якого створюється лише вашими сусідами?», — йдеться в коментарях.

Тобто пропозицію формує попит. Кияни часто надають перевагу закритим територіям, вважаючи їх більш безпечними.

Що отримують мешканці?

Той, хто обирає життя в закритих дворах, очікує, що натомість він отримає підвищений рівень безпеки на території комплексу.

«Головна причина закриття житлових просторів — безпека. Якщо не буде кількісно посилюватись патрулювання поліції, контроль з боку дільничних інспекторів, їхнє всебічне забезпечення, доки не з'явиться система онлайн-відеоспостереження за громадськими просторами, то незабаром не тільки нові житлові комплекси будуть зачинятись парканами, а й усі існуючі будинки почнуть ставити огорожу з магнітним замком», — коментує Гліб Ушаков, кандидат архітектури, доцент КНУБА.

Зазвичай формат закритих територій передбачає додаткові заходи безпеки, особливо, якщо мова йдеться про ЖК класу бізнес та еліт, але наразі вже й комплекси комфорт-класу не обмежуються лише парканами. Системи доступу, відеоспостереження, охорона — це додаткові складові закритих дворів.

Крім того, формат закритих дворів передбачає більш комфортне облаштування прибудинкової території.

«Закриті об'єкти створюють середовище, яке може бути якісніше, ніж міське середовище. Тому закриті території при неякісному середовищі показують приклад, яким має бути міське середовище», — додає Олександр Попов, CEO, архітектор, співзасновник компанії Archimatika.

Забудовники також зацікавлені в створенні закритих просторів, особливо, якщо йдеться про «довготривалі» проєкти, які будуються в кілька черг. Якісне внутрішнє наповнення дворів, яке завдяки закритості не псується «випадковими гостями», підвищує привабливість комплексу серед потенційних покупців, які оцінюють його за першими збудованими чергами.

Що недоотримує місто?

В той час, як окремі ком’юніті отримають бенефіти від закритих дворів, місто втрачає зв’язки й можливість гармонійно розвиватися.

«Проєкти з закритою територією негативно впливають на розвиток міста, перекриваючи можливість транзитів, отримання іншого досвіду, створюють напруженість, негативно відбиваються на розвитку сфери обслуговування, доступу до нових упорядкованих територій всіх мешканців міста і таким чином уповільнюють розвиток міських територій», —пояснює Дмитро Васильєв, співзасновник та головний архітектор компанії Archimatika.

Закритість перешкоджає інтеграції нових житлових одиниць в тканину міста, з’являється так звана неоднорідність зон. «Серед міста утворюються провали у якості життя, що притягує туди усілякі негаразди і занедбаність. А поряд розвиваються прогресивні ділянки, куди усі прагнуть: і мешканці і бізнес. Але на межах між неоднорідними зонами — конфліктна ситуація. І кожен район і місто в цілому нормально розвиваються тільки як цілісний організм, а поглиблення розриву у якості неоднорідних зон в цілому гальмують розвиток і функціонування всього міста», — пояснює Гліб Ушаков.

Що недоотримує бізнес?

Наразі кожен новий комплекс, окрім житлової складової, включає також і комерційні приміщення, які покликані забезпечити мешканців найнеобхіднішими сервісами в кроковій доступності. Обмежений доступ до закладів харчування, сфери обслуговування, магазинів, що розташовані у закритих ЖК, негативно впливає на бізнес, який згодом може піти через нестачу відвідувачів.

Альтернативні варіанти

Намагаючись одночасно задовольнити попит з боку покупців на безпечні й закриті території й при цьому інтегрувати власні проєкти в тканину населеного пункту, забудовники пропонують альтернативні варіанти організації внутрішнього простору житлових комплексів.

«Якщо ми озираємось на Німеччину, Іспанію чи ближчі до нас Чехію та Польщу, то бачимо, що закрита територія передбачає принцип квартальної забудови: в основі чіткий розподіл на приватний та громадський простір. Наприклад, прибудинковий двір стає приватною територією, а вулиця чи провулок, який поєднує комплекс із районом, залишаються в доступі громади. Сюди ж можуть виходити фасади та окремі входи комерційних площ для розведення потоків внутрішніх і зовнішніх, а також певна соціальна, громадська, рекреаційна атракція, — коментують в прес-службі «Інтергал-Буд». — Наприклад, як в житловому комплексі «Озерний Гай Гатне», де на території комплексної забудови є кілька озер. Більше озеро, яке силами компанії «Інтергал-Буд» почистили та зробили благоустрій довкола водойми, залишається у відкритому доступі: і мешканці комплексу, і жителі села можуть вільно відпочивати на пляжі».

Фахівці припускають, що згодом поступово ринок буде відходити від закритих дворів, натомість будуть з’являтися альтернативні концепції, які зможуть гарантувати приватність та безпеку, не виокремлюючи при цьому житлові простори із загальної структури міста.