Закрытые придомовые территории - комфорт для жителей или дискомфорт для города?

Закрытая придомовая территория - это дополнительный комфорт и безопасность или социальная сегрегация и разрыв городского пространства на куски? Этот спор не утихает как в профессиональном кругу, так и среди потенциальных и реальных потребителей такой концепции.

Вместе с урбанистами, архитекторами и застройщиками проанализируем сильные и слабые стороны такой организации пространства.

Кто формирует спрос?

Мы проанализировали киевские новостройки в каталоге ЛУН, которые сейчас находятся в стадии подготовительных работ, строятся или уже построены, среди 285 жилых комплексов 128 заявлены с закрытой территорией от авто и посторонних. В прошлом ЛУН.Місто подсчитал колличество закрытых ЖК, которые были построены с 2015 до 2019 года. Более половины из них имеют полностью закрытую территорию - от посторонних, и от авто, отмечает buduemo.com. И только 18% неогражденные. Так застройщики реагируют на растущий спрос на закрытые территории со стороны покупателей.

Онлайн-журнал о новостройках 3m2 провел опрос среди своих читателей, согласно которому 85% потенциальных покупателей новостроек выступают за закрытые территории. Причем высказывались мнения, что закрытые территории нужны не только в новостройках, но и в старых домах. «Никакой бездомный не придет пить на детскую площадку. И никакой негодяй не будет уничтожать насаждения во дворе. Сколько сажаем цветов - все воруют», - объясняет свою позицию один из читателей в комментариях.

15% высказались против дворов, закрытых от посторонних. «Какой смысл жить в доме, жизнь у которого создается только вашими соседями?», - говорится в комментариях.

То есть предложение формирует спрос. Киевляне часто предпочитают закрытые территории, считая их более безопасными.

Что получают жители?

Тот, кто выбирает жизнь в закрытых дворах, ожидает, что взамен он получит повышенный уровень безопасности на территории комплекса.

«Главная причина закрытия жилых пространств - безопасность. Если не будет количественно усиливаться патрулирование полиции, контроль со стороны участковых инспекторов, их всестороннее обеспечение, пока не появится система онлайн-видеонаблюдения за общественными пространствами, то вскоре не только новые жилые комплексы будут закрываться заборами, но и все существующие дома начнут ставить ограждение с магнитным замком», - комментирует Глеб Ушаков, кандидат архитектуры, доцент КНУСА.

Обычно формат закрытых территорий предусматривает дополнительные меры безопасности, особенно, если речь идет о ЖК класса бизнес и элит, но сейчас уже и комплексы комфорт-класса не ограничиваются только заборами. Системы доступа, видеонаблюдение, охрана - это дополнительные составляющие закрытых дворов.

Кроме того, формат закрытых дворов предусматривает более комфортное обустройство придомовой территории.

«Закрытые объекты создают среду, которая может быть качественнее, чем городская среда. Поэтому закрытые территории при некачественной среде показывают пример, какой должна быть городская среда», - добавляет Александр Попов, CEO, архитектор, соучредитель компании Archimatika.

Застройщики также заинтересованы в создании закрытых пространств, особенно, если речь идет о «долговременных» проектах, которые строятся в несколько очередей. Качественное внутреннее наполнение дворов, которое благодаря закрытости не портится «случайными гостями», повышает привлекательность комплекса среди потенциальных покупателей, что оценивают его по первым построенными очередями.

Что недополучает город?

В то время как отдельные комьюнити получат бенефиты от закрытых дворов, город теряет связи и возможность гармонично развиваться.

«Проекты с закрытой территорией негативно влияют на развитие города, перекрывая возможность транзитов, получения иного опыта, создают напряженность, отрицательно отражаются на развитии сферы обслуживания, доступа к новым упорядоченным территориям всех жителей города и таким образом замедляют развитие городских территорий», объясняет Дмитрий Васильев, соучредитель и главный архитектор компании Archimatika.

Закрытость препятствует интеграции новых жилых единиц в ткань города, появляется так называемая неоднородность зон. «Среди города образуются провалы в качестве жизни, что притягивает туда всевозможные проблемы и запущенность. А рядом развиваются прогрессивные участки, куда все стремятся: и жители и бизнес. Но на границах между неоднородными зонами - конфликтная ситуация. И каждый район и город в целом нормально развиваются только как целостный организм, а углубление разрыва в качестве неоднородных зон в целом тормозят развитие и функционирование всего города», - объясняет Глеб Ушаков.

Что недополучает бизнес?

Сейчас каждый новый комплекс, кроме жилой составляющей, включает также и коммерческие помещения, которые призваны обеспечить жителей необходимыми сервисами в шаговой доступности. Ограниченный доступ к общепиту, сфере обслуживания, магазинов, расположенных в закрытых ЖК, негативно влияет на бизнес, который впоследствии может уйти из-за недостатка посетителей.

Альтернативные варианты

Пытаясь одновременно удовлетворить спрос со стороны покупателей на безопасные и закрытые территории и при этом интегрировать собственные проекты в ткань населенного пункта, застройщики предлагают альтернативные варианты организации внутреннего пространства жилых комплексов.

«Если мы оглядываемся на Германию, Испанию или ближе к нам на Чехию и Польшу, то видим, что закрытая территория предусматривает принцип квартальной застройки: в основе четкое разделение на частное и общественное пространство. Например, придомовой двор становится частной территорией, а улица или переулок, который объединяет комплекс с районом, остаются в доступе общины. Сюда же могут выходить фасады и отдельные входы коммерческих площадей для разведения потоков внутренних и внешних, а также определенная социальная, общественная, рекреационная аттракция, - комментируют в пресс-службе «Интеграл-Буд». - Например, как в жилом комплексе «Озерный Гай Гатное», где на территории комплексной застройки есть несколько озер. Большое озеро, которое силами компании «Интеграл-Буд» почистили и сделали благоустройство вокруг водоема, остается в открытом доступе: и жители комплекса, и жители села могут свободно отдыхать на пляже».

Специалисты предполагают, что впоследствии постепенно рынок будет отходить от закрытых дворов, зато будут появляться альтернативные концепции, которые смогут гарантировать приватность и безопасность, не выделяя при этом жилые пространства с общей структуры города.