У кого купувати квартиру? Фактори надійності забудовників

Сьогодні інвестори не розуміють, яким параметрам повинен відповідати «надійний забудовник» і в кого можна купити квартиру. Та й самі забудовники мають різні відповіді на це питання.

Чому так сталося?

Ринок будівництва та нерухомості ніколи не відрізнявся прозорими правилами роботи. Але останні кілька років посилили хаос. Після афери Анатолія Войцеховського залишилося близько 40 000 постраждалих інвесторів. Частину будинків так і не введено в експлуатацію. Їх передали АРМА в управління – і відомство не розуміє, що з ними робити далі.

Крах «Укрбуду» й «Аркади» показав: наявність у компанії великого пулу побудованих об'єктів і довгої історії існування не є гарантією того, що нові будинки будуть добудовані. Нагадаємо: наразі більшу частину спадщини «Укрбуду» добудовує «Київміськбуд», а проєкти «Аркади» візьме на себе Stolitsa Group, якщо буде знайдено джерела фінансування.

Що не так із дозвільною документацією?

Теоретично забудовник має спочатку отримати всю дозвільну документацію, а потім починати реалізацію проєкту. Однак на «битву» за повний пакет документів йде два-три роки. Крім того, поки реалізується проєкт, «нормативку» змінюють – і доводиться отримувати нову. І звісно ж, платити за неї. Знов.

Тому гравці в переважній більшості збирають невеличкий «стартовий пакет» і розпочинають будівельні роботи. Як показало моделювання будівництва новобудови без документів, головне – вигнати «коробку» до четвертого поверху. А далі можна вже продавати квартири навіть із мінімальним набором документів. Жодного покарання для забудовника за це не буде: відомі лише поодинокі випадки знесення «зайвих» поверхів або всієї будівлі.

Отже, ідеальних забудовників з точки зору оформлення дозвільної документації на ринку практично немає. Однак і злісних порушників мало: з проаналізованих експертами, у рейтингу лише близько 15% проєктів із великою кількістю невідповідностей: від завищеної поверховості до неправильного призначення земельної ділянки.
Кілька компаній подавали декларації на зведення малоповерхового житла, а в реальності зводять висотки, говорить buduemo.com. Такі проєкти були в «Укрбуду». Найчастіше зустрічаються кейси, коли за документами заявлено реконструкцію, а в реальності будинок зводиться «з нуля».

Чому суди відіграють важливу роль у діяльності забудовника?

Такими є нормативно-правові умови ведення бізнесу. При зміні цільового призначення земельної ділянки в європейській практиці здебільшого достатньо підпису нотаріуса, а в Україні почасти доводиться вдаватися до судів. Активісти, що штурмують будмайданчики, можуть бути псевдоактивістами, яких найняли конкуренти з метою відібрати бізнес.

Однак сам рух «псевдоактивістів», який нівелює практику громадського контролю, виник як реакція на безкарну забудову столиці. У будь-якому разі справа закінчується розглядом у судах.

Не можна будувати в історичному ореолі? Можна, але обраним і не без допомоги судових рішень, які виводять/змінюють /обмежують/створюють лазівки тощо. ДАБІ не хоче вводити будинок в експлуатацію, тому що працює на обране коло гравців і/або забудовник порушив законодавче поле? На допомогу знову приходять суди.

Тому будь-який забудовник має у своєму портфелі судові рішення. Їх наявність не завжди свідчить про несумлінність. І все ж факт існування судових розглядів – важливий критерій при визначенні надійності забудовників.

Як на надійність компанії впливають власники бізнесу?

Роль власників бізнесу – одна з найважливіших з точки зору надійності компанії. Особливо зараз, коли в багатьох сферах відсутній системний підхід, і безліч процесів відбуваються в «ручному режимі».

У більшості випадків знайти реального власника бізнесу у відкритих реєстрах доволі складно. Крім того, багато хто має «тіньових партнерів», які забезпечують компанію, наприклад, отриманням тієї ж дозвільної документації. Або тіньових інвесторів, які хочуть легалізувати свої гроші та/або заробити більше банківських ставок. У цьому випадку девелопер ще виступає й медіатором між кількома інвесторами.

Фактори, які є потенційними ризиками, що так чи інакше впливають на життєздатність забудовників:

• Фінансова звітність (наявність та її відповідність реальності).
• Кредиторська заборгованість.
• Співвідношення зданих об’єктів за останні п’ять років до об’єктів, що будуються.
• Етап будівництва та виконання термінів у поточних проєктах.
• Кінцевий бенефіціар забудовника (реальний та юридичний).
• Документи на землю: наявність і відповідність планам забудови.
• Наявність дозволів на будівельні роботи.
• Відповідність описів дозволів на будівництво з тим, що в реальності будує забудовник.
• Відповідність реальної поверховості заявленій у дозволі.
• Відповідність заявленого класу ризиків забудови реальному.
• Наявність містобудівних норм та обмежень.
  Кількість зареєстрованих змін у дозволі на будівельні роботи.
• Термін виконання проєктів.
• Наявність та інтенсивність судових суперечок з інвесторами та підрядниками.
• Наявність і зміст судових суперечок із держорганами.
• Спосіб залучення інвестицій/продажів об’єктів нерухомості.
• Спосіб фінансування будівництва: власні чи кредитні кошти, кошти інвесторів і партнерів.
• Затримка здачі об’єктів (відносна та абсолютна).
• Прозорість роботи компанії: публічність фінзвітності, власників, співпраця зі ЗМІ, держорганами та інвесторами.