У кого покупать квартиру? Факторы надежности застройщиков

Сегодня инвесторы не понимают, каким параметрам должен соответствовать «надежный застройщик» и у кого можно купить квартиру. Да и сами застройщики дают разные ответы на этот вопрос.

Почему так произошло?

Рынок строительства и недвижимости никогда не отличался прозрачными правилами работы. Но последние несколько лет усилили хаос. После аферы Анатолия Войцеховского осталось около 40 000 пострадавших инвесторов. Часть домов так и не введены в эксплуатацию. Их передали АРМА в управление - и ведомство не понимает, что с ними делать дальше.

Крах «Укрбуда» и «Аркады» показал: наличие в компании большого пула построенных объектов и долгой истории существования не является гарантией того, что новые дома будут достроены. Напомним: сейчас большую часть наследия «Укрбуда» достраивает «Киевгорстрой», а проекты «Аркады» возьмет на себя Stolitsa Group, если будут найдены источники финансирования.

Что не так с разрешительной документацией?

Теоретически застройщик сначала должен получить всю разрешительную документацию, а потом начинать реализацию проекта. Однако на «битву» за полный пакет документов уходит два-три года. Кроме того, пока реализуется проект, «нормативку» меняют - и приходится получать новую. И конечно же, платить за нее. Снова.

Поэтому игроки в большинстве собирают небольшой «стартовый пакет» и начинают строительные работы. Как показало моделирование строительства новостройки без документов, главное - выгнать «коробку» до четвертого этажа. А дальше можно уже продавать квартиры даже с минимальным набором документов. Никакого наказания для застройщика за это не будет: известны лишь единичные случаи сноса «лишних» этажей или всего здания.

Итак, идеальных застройщиков с точки зрения разрешительной документации на рынке практически нет. Однако и злостных нарушителей мало: из проанализированных экспертами, в рейтинге лишь около 15% проектов с большим количеством несоответствий от завышенной этажности к неправильному назначению земельного участка. Несколько компаний подавали декларации на строительство малоэтажного жилья, а в реальности возводят высотки, говорит buduemo.com. Такие проекты были в «Укрбуде». Чаще всего встречаются кейсы, когда по документам заявлено реконструкцию, а в реальности дом возводится «с нуля».

Почему суды играют важную роль в деятельности застройщика?

Таковы нормативно-правовые условия ведения бизнеса. При изменении целевого назначения земельного участка в европейской практике в большинстве случаев достаточно подписи нотариуса, а в Украине отчасти приходится прибегать к судам. Активисты, штурмующие стройплощадки, могут быть псевдоактивистами, которых наняли конкуренты с целью отобрать бизнес.

Однако само движение «псевдоактивистов», которое нивелирует практику общественного контроля, возникло как реакция на безнаказанную застройку столицы. В любом случае дело заканчивается рассмотрением в судах.

Нельзя строить в историческом ореоле? Можно, но избранным и не без помощи судебных решений, которые выводят / меняют / ограничивают / создают лазейки и тому подобное. ГАСИ не хочет вводить дом в эксплуатацию, так как работает на избранный круг игроков и / или застройщик нарушил законодательное поле? На помощь приходят суды.

Поэтому любой застройщик имеет в своем портфеле судебные решения. Их наличие не всегда свидетельствует о недобросовестности. И все же факт существования судебных разбирательств - важный критерий при определении надежности застройщиков.

На надежность компании влияют владельцы бизнеса?

Роль владельцев бизнеса - одна из важнейших с точки зрения надежности компании. Особенно сейчас, когда во многих сферах отсутствует системный подход, и множество процессов происходящих в «ручном режиме».

В большинстве случаев найти реального владельца бизнеса в открытых реестрах довольно сложно. Кроме того, многие имеют «теневых партнеров», которые обеспечивают компанию, например, получением той же разрешительной документации. Или теневых инвесторов, которые хотят легализовать свои деньги и / или заработать больше банковских ставок. В этом случае девелопер еще выступает и медиатором между несколькими инвесторами.

Факторы, которые являются потенциальными рисками, так или иначе влияют на жизнеспособность застройщиков:

• Финансовая отчетность (наличие и ее соответствие реальности).
• Кредиторская задолженность.
• Соотношение сданных объектов за последние пять лет и строящихся.
• Этап строительства и выполнения сроков в текущих проектах.
• Конечный бенефициар застройщика (реальный и юридический).
• Документы на землю: наличие и соответствие планам застройки.
• Наличие разрешений на строительные работы.
• Соответствие описаний разрешений на строительство с тем, что в реальности строит застройщик.
• Соответствие реальной этажности заявленной в разрешении.
• Соответствие заявленного класса рисков застройки.
• Наличие градостроительных норм и ограничений.
• Количество зарегистрированных изменений в разрешении на строительные работы.
• Срок выполнения проектов.
• Наличие и интенсивность судебных споров с инвесторами и подрядчиками.
• Наличие и содержание судебных споров с госорганами.
• Способ привлечения инвестиций / продажа объектов недвижимости.
• Способ финансирования строительства: собственные или кредитные средства, средства инвесторов и партнеров.
• Задержка сдачи объектов (относительная и абсолютная).
• Прозрачность работы компании: публичность финотчетности, владельцев, сотрудничество со СМИ, госорганами и инвесторами.