Как не потерять до 25% стоимости при продаже квартиры в 2025 году

В 2025 году продать квартиру в Украине стало куда сложнее в финансовом плане. Повышение военного сбора до 5% и общее ужесточение налоговой нагрузки могут "съесть" до четверти стоимости сделки. Неправильная подготовка может обернуться потерей десятков или даже сотен тысяч гривен.

Что изменилось в налогах при продаже недвижимости

С конца 2024 года ставка военного сбора выросла втрое — с 1,5% до 5%. Это серьезно ударило по продавцам. Например, при продаже квартиры за 1,5 миллиона гривен налоговые расходы могут составлять от 30 тысяч до 375 тысяч гривен — в зависимости от условий.

Когда можно заплатить только 2% налогов

Снизить налоговую нагрузку до минимума вполне реально. Для этого нужно соблюсти три ключевых условия:

• это первая продажа жилья в текущем году;
• право собственности на квартиру оформлено более трёх лет назад;
• отсутствуют основания для дополнительного налогообложения.

В этом случае продавец платит только 1% госпошлины и 1% в Пенсионный фонд. Военный сбор и налог на доходы физических лиц не начисляются.

Большинство владельцев могут рассчитывать на льготы

По статистике, более 60% владельцев соответствуют этим условиям. Однако если хотя бы одно из них не выполнено — придется платить больше.

Как можно потерять до 25% из-за налогов

Наиболее обременительная ситуация — это продажа второй или третьей квартиры в течение одного года. В таком случае начисляется:

• 1% госпошлины;
• 1% пенсионного сбора;
• 18% налога на доходы физических лиц (НДФЛ);
• 5% военного сбора.

А если квартира находилась в собственности менее трёх лет, добавляются еще 5% НДФЛ и 5% военного сбора. В сумме — до 25% от суммы сделки.

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Продавец имеет право учесть расходы на покупку недвижимости и тем самым уменьшить налогооблагаемую базу, но только при наличии подтверждающих документов.

Кто может платить меньше

От уплаты НДФЛ и военного сбора освобождаются:

• наследники недвижимости от близких родственников;
• продавцы, владеющие квартирой более трёх лет и продающие её впервые;
• социально уязвимые категории населения.

Для этих категорий налог может быть существенно ниже или вообще нулевым.

Кто несёт больше расходов: продавец или покупатель

Как правило, основная налоговая нагрузка ложится на продавца. В среднем — от 2% до 25% от стоимости квартиры. Покупатель оплачивает только 1% пенсионного сбора. Также стороны могут договориться о разделении расходов на нотариальные услуги и оценку имущества (обычно около 0,5–1% от стоимости квартиры).

Скрытые расходы, о которых не стоит забывать

Кроме налогов, продавцу следует учесть дополнительные расходы:

• оценка недвижимости — от 1 000 до 2 000 грн;
• подготовка технической документации — от 9 000 грн;
• оформление права собственности, обновление устаревших документов и т.д.

Игнорирование этих расходов может привести к срыву сделки на финальном этапе.

Зачем государство усилило налоговую нагрузку

Цель — борьба со спекуляциями на рынке. Чем больше сделок — тем выше ставка. Это должно стимулировать долгосрочное владение жильём и стабилизировать рынок.

Что происходит с рынком недвижимости в 2025 году

Несмотря на рост налогов, рынок жилой недвижимости в Украине продолжает расти. В 2024 году было введено в эксплуатацию почти 9,8 млн кв. м жилья — на 32% больше, чем в 2023-м. Это стало возможным благодаря госпрограммам, активности застройщиков и миграционным процессам.

Кроме того, в 2025 году продолжается рост цен на первичном рынке — особенно в элитных новостройках Киева, которые считаются не только показателем статуса, но и выгодным вложением средств.