Як не втратити до 25% вартості при продажу квартири у 2025 році

У 2025-му продати квартиру в Україні стало складніше з фінансової точки зору. Збільшення військового збору до 5% та загальне посилення податкового навантаження можуть "з’їсти" до чверті вартості угоди. Неправильна підготовка здатна обернутись втратою десятків чи навіть сотень тисяч гривень.

Що змінилось у податках при продажу нерухомості

З кінця 2024 року ставка військового збору зросла втричі — з 1,5% до 5%. Це відчутно вдарило по продавцях. Наприклад, при вартості квартири у 1,5 мільйона гривень, податкові витрати можуть коливатись від 30 тисяч до 375 тисяч гривень — залежно від ситуації.

Коли можна сплатити лише 2% податків

Зменшити податкове навантаження до мінімуму цілком можливо. Для цього мають виконуватись три ключові умови:

• це перший продаж житла у календарному році;
• право власності на квартиру зареєстровано понад три роки;
• немає підстав для додаткового оподаткування.

У такому випадку продавець сплачує лише 1% держмита та 1% до Пенсійного фонду. А військовий збір та податок на доходи фізичних осіб не нараховуються.

Більшість власників можуть претендувати на пільговий режим

За статистикою, понад 60% власників відповідають цим умовам. Але якщо хоча б одна з них не дотримана — доведеться сплатити більше.

Як можна втратити до 25% на податках

Найбільш обтяжлива ситуація — це продаж другої або третьої квартири протягом одного року. У такому разі доведеться заплатити:

• 1% державного мита;
• 1% пенсійного збору;
• 18% ПДФО;
• 5% військового збору.

А якщо додати короткий термін володіння — ще +5% ПДФО і +5% військового збору. У підсумку — до 25% від суми продажу.

Як зменшити базу оподаткування

Продавець має право врахувати витрати на придбання квартири, якщо збереглися відповідні документи. Це допоможе знизити суму, з якої нараховуються податки.

Хто може платити менше

Звільняються від сплати ПДФО та військового збору:

• спадкоємці житла від близьких родичів;
• власники, які володіють квартирою понад 3 роки та продають її вперше;
• окремі пільгові категорії населення.

Для них податок може бути значно меншим або взагалі нульовим.

Хто платить більше: продавець чи покупець

Зазвичай основне податкове навантаження лягає на продавця. У середньому — від 2% до 25% вартості об'єкта. Покупець, у свою чергу, сплачує лише 1% пенсійного збору. Додатково сторони можуть домовитись щодо розподілу витрат на нотаріуса та оцінювача.

Приховані витрати, які варто врахувати

Окрім податків, продавець має підготуватись до витрат на:

• оцінку нерухомості — від 1000 до 2000 грн;
• виготовлення технічної документації — від 9000 грн;
• оновлення або відновлення правовстановлюючих документів.

Ігнорування цих витрат часто призводить до зриву угоди на фінальному етапі.

Навіщо держава підвищила податкове навантаження

Мета — боротьба зі спекуляціями на ринку. Чим частіше продається нерухомість — тим вищі податки. Це має стимулювати довгострокове володіння житлом і сприяти стабільності ринку.

Що відбувається з ринком у 2025 році

Попри зростання податків, житлова нерухомість в Україні зростає в обсягах. У 2024 році було введено в експлуатацію майже 9,8 млн кв. м житла — на 32% більше, ніж роком раніше. Це стало можливим завдяки державним програмам, адаптації забудовників і міграційним тенденціям.

Також продовжується зростання цін на первинному ринку — особливо в елітних новобудовах столиці, які вважаються не лише ознакою статусу, а й вигідною інвестицією.