Перевірка забудовника: на що звертати увагу при купівлі квартири у новобудові

Безліч інвесторів у нерухомість не раз "обпікалися" при придбанні квартири у новобудові. Компанія-забудовник може виявитися недобросовісної і не добудувати об'єкт. Для того, щоб вдало вибрати надійного забудовника - його необхідно перевірити. Зробити це можна самостійно і за допомогою досвідченого експерта з нерухомості.

Що може статися з об'єктом, якщо забудовник недобросовісний:

• невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань, у результаті будівництво заморожується;
• невідповідність дозвільних документів і споруджуваного об'єкта, наприклад, за документами на ділянці може бути побудована п'ятиповерхівка, в той час, як зводиться висотка;
• фіктивність документів на будівництво, дозволи, представлені на сайті забудовника, можуть бути відсутні у державному реєстрі.
• несвоєчасна здача об'єкта;
• один об'єкт може бути проданий відразу декільком покупцям;
• квартири знаходяться у заставі у банку і можуть бути вилучені для погашення кредитів забудовника.

За статистикою, близько 20% споруджуваних в Україні багатоквартирних будинків будуть заморожені або їх здача буде припинена. У зв'язку з цим перед здійсненням операції необхідна повна перевірка забудовника. Цю процедуру можна довірити як професіоналам, так і провести самостійно.

В останньому випадку важливо звернути увагу на наступні чинники:

• репутацію забудовника;
• наявність необхідних документів;
• наявність дозволу на будівництво;
• тип договору про купівлю-продаж.

Репутація забудовника

В якості забудовника об'єкту обов'язково повинна виступати компанія з позитивною репутацією. Необхідно перевірити забудовника по ЄДРПОУ. Єдиний держреєстр допоможе дізнатися дату заснування компанії, її засновників, обсяг статутного капіталу, тип дозволеної діяльності. Тут же можна дізнатися про наявність боргових зобов'язань і судових тяжб у забудовника.

Додатково необхідно перевірити забудовника і пов'язані з ним компанії через Єдиний державний реєстр судових рішень. Портал податкової служби дозволить визначити наявність заборгованостей у компанії перед державою.

У надійного забудовника обов'язково повинні бути завершені об'єкти. Переконайтеся, що вони були здані в строк, а також роботи були проведені якісно. Додатково варто ознайомитися з матеріалами Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. Можливо, компанія раніше була фігурантом у великих скандалах.

Список необхідних документів

У забудовника в обов'язковому порядку повинні бути наступні документи:

• Документи, що підтверджують його права на земельну ділянку. У цій ролі може виступати виписка про право власності, договір оренди або суперфіцію. В останніх випадках необхідно перевірити терміни угоди, радить buduemo.com. Права на земельну ділянку, а також її цільове призначення можуть бути перевірені через Державний реєстр прав на нерухоме майно та Публічну кадастрову карту. Цільове призначення ділянки має відповідати будівництву багатоквартирного будинку, що в державній класифікації відповідає маркуванню 02.03 або 02.07. У разі якщо ділянка не призначена для житлового будівництва, проєкт може бути заморожений або заарештований.
  
  
• Містобудівні умови й обмеження забудови. У цьому документі містяться вимоги до проєктування та будівництва, зокрема, вказана поверховість і рівень щільності забудови ділянки. Він потрібен для виконання будівельних робіт, фінансування об'єкта, підключення його до централізованих інженерних мереж і комунікацій.
  
  
• Проєктна документація - вона розробляється на базі містобудівних умов, проводиться її експертна оцінка, в ході якої виявляється клас складності будівництва.
  
  
• Договори про спільну будівельну діяльність. Найчастіше квартири в одному комплексі реалізуються декількома девелоперами. У цьому випадку клієнтові слід вивчити відносини між ними, розподіл площ після закінчення проєкту. Це дозволить уникнути продажу однієї й тієї ж квартири двічі. Якщо між партнерами ведуться судові тяжби, від покупки такого житла варто відмовитися.

Додатково необхідно перевірити наявність технічних умов для підключення комунікацій, а також договір між забудовником і компанією, що реалізує квартири, найчастіше це різні юрособи.

Дозвіл на будівництво

Багатоквартирні будинки належать до третьої категорії складності, комплекси з декількох будинків або секцій відносяться до 4 і 5 класу. Будинки третьої категорії можуть зводитися на базі декларації про початок будівельних робіт. Для будівель 4 і 5 класу потрібен дозвіл на будівництво. Тільки після отримання дозвільних документів компанія може приступити до початку будівництва. Наявність документів може бути перевірена на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції. Перевірці підлягає не тільки наявність дозволу, але і його зміст, зокрема тип об'єкта, поверховість, кількість корпусів.

Для об'єктів 4 і 5 рівня складності додатково буде потрібно ліцензія підрядника або генпідрядника.

Укладання договору

При заключенні угоди покупцеві необхідно перевірити наявність у документі специфікацій квартири, що купується: проєктної площі, числа кімнат, поверху, номера. Ця інформація дозволить точно ідентифікувати куплену нерухомість при оформленні.

У документі повинні бути прописані дати закінчення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію, а також терміну передачі квартири покупцеві. У разі відсутності точних дат у договорі, забудовник зможе переносити терміни виконання на власний розсуд. Повинен бути встановлений розмір пені в разі прострочень, яку зобов'язаний буде виплатити забудовник, а також відповідальність за неякісне виконання, терміни та умови виправлення.

Покупець зобов'язаний переконатися, що в договорі чітко прописана вартість квартири. При оформленні розстрочки додатково прописується графік внесення платежів.