Відступлення нерухомості: що це, як це працює і наскільки це безпечно

Нерухомість: відступлення квартири у новобудові

Відступлення (переуступка) прав на квартиру — це процес передачі прав вимоги на нерухомість від однієї особи до іншої. Найчастіше це відбувається на стадії будівництва, коли початковий інвестор вирішує продати свої права на квартиру до завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію. У цій статті розглянемо, що таке відступлення, як вона працює, наскільки це безпечно, і які податки необхідно враховувати згідно із законами України на 2024 рік.

Відступлення — це юридична угода, за якою інвестор, що уклав договір з забудовником, передає свої права та обов'язки за цим договором третій особі. Тобто, новий покупець набуває права власності на квартиру в майбутньому, натомість виплативши попередньому інвестору обумовлену суму.

Ключові особливості відступлення:

• Відсутність права власності: Відступлення стосується прав вимоги на квартиру, а не самої нерухомості. Право власності переходить лише після здачі будинку в експлуатацію і реєстрації права власності.
• Обмежені права: Зазвичай у договорі з забудовником передбачене право на відступлення, але вона може бути обмежена або вимагати згоди забудовника.
• Узгодження умов: Важливо уточнити всі умови та можливі обмеження на перевідступ в договорі із забудовником.

Як працює відступлення

Процедура відступлення (перевідступу) прав на квартиру в новобудові включає декілька кроків:

Крок 1: Перевірка умов договору

Перед тим як укласти угоду, початковий інвестор повинен переконатися, що в його договорі із забудовником не передбачені обмеження на відступлення. Якщо такі обмеження є, необхідно отримати згоду забудовника на угоду.

Крок 2: Узгодження умов із покупцем

Інвестор і покупець домовляються про ціну, яка зазвичай включає вже внесені платежі та можливу надбавку за відступлення. Важливо врахувати всі витрати, включаючи податки та збори.

Крок 3: Оформлення угоди

Сторони укладають договір відступлення прав вимоги. Для цього може знадобитися нотаріальне засвідчення. Покупець бере на себе всі подальші зобов'язання за договором із забудовником, включаючи виплати та отримання права власності на квартиру.

Крок 4: Реєстрація змін

Після укладення договору перевідступу необхідно повідомити забудовника і внести зміни до документів на квартиру. Покупець стає новим учасником договору із забудовником.

Наскільки безпечний перевідступ

Перевідступ прав на квартиру може бути безпечною угодою, якщо ретельно підійти до її оформлення:

• Перевірка забудовника: Перед покупкою важливо перевірити репутацію і надійність забудовника. Дізнайтеся, чи немає затримок у здачі об'єктів, наявність дозвільних документів і ліцензій.
• Аналіз договору: Уважно вивчіть умови договору із забудовником і договір перевідступу, щоб переконатися у відсутності прихованих ризиків і обмежень.
• Нотаріальне засвідчення: За можливості укладайте угоду у нотаріуса. Це знизить ризик заперечування угоди та підтвердить її законність.
• Юридична підтримка: Якщо ви не впевнені у юридичних аспектах угоди, краще звернутися до спеціаліста, який допоможе уникнути помилок.

Податки при перевідступі в Україні у 2024 році

Податки для продавця (початкового інвестора)

Якщо ви вирішили продати свої права на квартиру за договором перевідступу, то повинні врахувати наступні податки:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): Ставка податку становить 18% від різниці між сумою, сплаченою забудовнику, і сумою, отриманою від покупця за договором перевідступу.
• Військовий збір: Ставка військового збору становить 1,5% від суми доходу.
• Спрощена система оподаткування: Якщо продавець є платником єдиного податку, оподаткування залежатиме від групи, до якої він належить.

Витрати для покупця

Покупець, що набуває квартиру за договором перевідступу, також стикається з певними фінансовими зобов'язаннями:

• Додаткові витрати: Покупець, як правило, несе витрати на нотаріальне засвідчення угоди, реєстрацію змін у договорі із забудовником і можливі юридичні послуги.
• Податок на доходи фізичних осіб: Покупець не сплачує ПДФО при придбанні квартири за перевідступом. Однак, якщо в майбутньому він вирішить продати цю квартиру, йому доведеться сплатити податки з доходу.

Відступлення прав на квартиру — це популярний спосіб продажу нерухомості на етапі будівництва, який може бути вигідним як для продавця, так і для покупця. Однак важливо враховувати юридичні нюанси, пов'язані з такою угодою, і бути готовим до оплати податків. Перед тим як укласти угоду, обов'язково проконсультуйтеся з юристом і уважно вивчіть всі умови договору.