Як закон про обіг земель стосується ринку будівництва та девелопменту?

1 липня 2021 року набирає чинності закон про обіг земель сільськогосподарського призначення. Як цей документ стосується ринку будівництва та девелопменту, розповів голова Асоціації землевласників України Сергій Кулєшов.

Увага суспільства зосереджена на вартості сільськогосподарської землі після зняття мораторію на її продаж, на тому, чи скуплять її іноземці та агрохолдинги, і чи справді найродючіші в нас ґрунти.

Усе це дуже важливо, однак на цю тему також варто поглянути з цілком іншого боку.

Із чого почнеться ринок?

Коли ми говоримо про паї, то уявляємо поле, до якого не доїхати легковим авто, де із цивілізації в кращому разі – село неподалік. Загалом так і є, але трапляються й винятки. Йдеться про паї, які межують із великими містами, міжнародними трасами, заповідними зонами, а це – сотні тисяч гектарів унікальної землі по всій країні, які за декілька місяців будуть «розморожені».

Існує законний механізм зміни цільового призначення земельних ділянок. Із зняттям мораторію такий механізм можна буде застосовувати й до паїв, говорить buduemo.com. Це означає, що на місці сьогоднішнього паю за рік може з'явитися багатоповерховий житловий комплекс або котеджне містечко, торговий чи логістичний центр.

Давайте розглянемо як приклад декілька міст: Львів, Харків, Одеса, Київ. Говоримо про їхні передмістя та наближені населені пункти, які користуються попитом для будівництва.

Навколо Львова можна знайти не менше 1500 га паїв. Навколо Харкова – 1000 га, Одеса оточена впритул паями, яких ми нарахували понад 15 000 га. Паїв, які б межували безпосередньо з Києвом, небагато, але є понад 15 000 га в Броварах, Бучі, Ірпіні, Вишневому і навіть біля Козина, де земля вважається елітною.

Що буде з цінами?

Ми проводили власне опитування серед землевласників і виявили, що лише 10% опитаних планують продавати свої паї після зняття мораторію. Візьмемо Київ і його 15 000 га паїв, 10% охочих продати свою землю – це 1500 га. Саме така кількість землі продається наразі в київській агломерації. Тобто найближчим часом  ми можемо побачити ситуацію, коли кількість пропозицій збільшиться вдвічі, що миттєво знизить ціну на землю, бо навряд чи попит встигне пропорційно зрости.

Наведу конкретний приклад стосовно цін: пай півтора гектара, Бровари, впритул до обжитої вулиці. Власник звернувся до нас, щоб ми надали юридичний супровід і по можливості знайшли йому клієнта. Як тільки можна буде офіційно продавати – він готовий свій пай віддати за $10 000. Це $66 за сотку, при ринковій ціні на землю для будівництва в цьому місці – $2000 за сотку.

Нехай потрібно буде витратити певну суму на зміну цільового призначення, але все одно це буде надзвичайно вигідна пропозиція для будівельних компаній.

Ще один приклад: людина збирається продавати пай, як звичайну сільськогосподарську землю за ціною $1500 за га, а ділянка розташована за 100 метрів від Чорного моря. Власниця не розуміє, що її земля коштує, без перебільшень, у сто разів дорожче. І таких прикладів не один десяток, а реально їх будуть тисячі, і це не може не вплинути на ринок.

Протягом наступного року на ринок буде виставлено, крім звичайної сільськогосподарської землі, ще тисячі ексклюзивних ділянок, які були довгий час «замороженими». Ринку буде потрібен певний час, щоб знайти баланс.