Как закон об обороте земель касается рынка строительства и девелопмента?

1 июля 2021 года вступает в силу закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Как этот документ касается рынка строительства и девелопмента, рассказал председатель Ассоциации землевладельцев Украины Сергей Кулешов.

После снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения внимание общества сосредоточено на ее стоимости, на том, скупят ли ее иностранцы и агрохолдинги, и действительно ли плодородные у нас почвы.

Все это очень важно, однако на эту тему также стоит взглянуть с совершенно другой стороны.

С чего начнется рынок?

Когда мы говорим о паях, то представляем поле, до которого не доехать на легковом авто, где из  цивилизации в лучшем случае – село неподалеку. В общем так и есть, но встречаются и исключения. Речь идет о паях, граничащих с большими городами, международными трассами, заповедными зонами, а это – сотни тысяч гектаров уникальной земли по всей стране, которые за несколько месяцев будут «разморожены».

Существует законный механизм изменения целевого назначения земельных участков. Со снятием моратория такой механизм можно будет применять и к паям, говорит buduemo.com. Это означает, что на месте сегодняшнего пая за год может появиться многоэтажный жилой комплекс или коттеджный городок, торговый или логистический центр.

Давайте рассмотрим в качестве примера несколько городов: Львов, Харьков, Одесса, Киев. Говорим об их пригородах и приближенных населенных пунктах, которые пользуются спросом для строительства.

Вокруг Львова можно найти не менее 1500 га паев. Вокруг Харькова – 1000 га, Одесса окружена вплотную паями – более 15 000 га. Паев, которые граничили бы непосредственно с Киевом, немного, но есть более 15 000 га в Броварах, Буче, Ирпене, Вишневом и даже около Козина, где земля считается элитной.

Что будет с ценами?

Мы проводили собственный опрос среди землевладельцев и обнаружили, что только 10% опрошенных планируют продавать свои паи после снятия моратория. Возьмем Киев и его 15 000 га паев, 10% желающих продать свою землю – это 1500 га. Именно такое количество земли продается сейчас в киевской агломерации. То есть в ближайшее время мы можем увидеть ситуацию, когда количество предложений увеличится вдвое, что мгновенно снизит цену на землю, так как вряд ли спрос успеет пропорционально возрасти.

Приведу конкретный пример цен: пай полтора гектара, Бровары, вплотную к обжитой улице. Владелец обратился к нам, чтобы мы предоставили юридическое сопровождение и по возможности нашли ему клиента. Как только можно будет официально продавать – он готов свой пай отдать за $10 000. Это $66 за сотку, при рыночной цене на землю для строительства в этом месте – $2000 за сотку.

Пусть нужно будет потратить определенную сумму на изменение целевого назначения, но все равно это будет очень выгодное предложение для строительных компаний.

Еще один пример: человек собирается продавать пай как обычную сельскохозяйственную землю по цене $1500 за га, а участок расположен в 100 метрах от Черного моря. Обладательница не понимает, что ее земля стоит, без преувеличения, в сто раз дороже. И таких примеров не один десяток, а реально их будут тысячи, и это не может не повлиять на рынок.

В течение следующего года на рынок будут выставлены, кроме обычной сельскохозяйственной земли, еще тысячи эксклюзивных участков, которые были долгое время «замороженными». Рынку потребуется определенное время, чтобы найти баланс.