Цифрове будівництво: інновації на будмайданчику від "Ковальської"

Будівництво – консервативна галузь. За даними дослідження McKinsey, хоча на неї й припадає 13% світового ВВП, будівництво, як і раніше, залишається однією з найменш оцифрованих сфер. Більшість українських девелоперів не є винятком. Що це означає для покупця квартири?

По-перше, проєкти реалізують довше. Середній строк зведення стандартної новобудови становить близько двох років. При цьому терміни здачі в експлуатацію затримують традиційно на рік-півтора. І причини – не завжди в зірваній реформі ДАБІ або неповному пакеті документів. Багато девелоперів, особливо новачки, не можуть налагодити оптимальний будівельний процес.

По-друге, оптимізація собівартості будівництва квадратного метра відбувається за рахунок застосування дешевших матеріалів, а вони гірші за якістю.

Девелоперський підрозділ компанії «Ковальська» обрав інший шлях – інновації за рахунок застосування BIM-технологій.

П – означає проєкт

Як тільки мова заходить про будівництво на замовлення найпростішого об'єкта, хоча б пісочниці – знадобиться креслення. Інакше згодом замовник і виконавець можуть зіткнутися з нерозв'язними проблемами стосовно здачі-приймання та введення в експлуатацію. Але проєктування сучасних будівель просунулося трохи далі пісочниць. Отже, інженерна робота ускладнилася й стала багатоступінчастою.

У класичній парадигмі проєктні роботи складаються з чотирьох великих етапів: ескіз, стадія П (проєкт), захист проєкту в дозвільних інстанціях і узгодження і, нарешті, стадія РД (робоча документація).

Братися до точних розрахунків стадії П немає сенсу, поки не узгоджено концепцію. А готувати тисячі креслень і розрахунків, призначених для монолітників, водопровідників, електриків і всіх інших, які беруть участь у роботах на будмайданчику, також немає сенсу, поки чиновники не схвалять проєкт як такий. Завжди є небезпека, що зажадають переглянути поверховість, посунути будівлю на пів метра або змінити фасад. Тим більше, що стадія РД для середньостатистичної багатоповерхівки може тривати до дев'яти місяців, що більше за стадії П (3–4 місяці) і погоджень (2–3 місяці) разом узяті.

Але дев'ять місяців у сучасних українських реаліях – це занадто довго й дорого. Конкуренція серед девелоперів підштовхує учасників ринку до того, щоб починати працювати на будмайданчику задовго до того, як буде готова вся документація.

Зміни опрацьовуються «побіжно», і робоча документація розробляється прямо «в бою». Іноді інженери випереджають будівельників буквально на кілька поверхів. «Усе це неминуче призводить до прорахунків, а вони так само можуть поставити під загрозу здачу об'єкта. Водночас реалії не дозволяють чекати, поки проєктні організації завершать роботу. Ринок нас наполегливо штовхав до зміни технології», – уточнює Суботенко.

Врахувавши все це, у «Ковальській» прийшли до розуміння безальтернативності впровадження BIM. І не лише зрозуміли, а й впровадили. Суть технології в тому, що на відміну від звичних двомірних креслень у розрізах і проєкціях інженери будують одразу тривимірну модель будівлі. І в цій тривимірній моделі одночасно працюють і проєктувальники несучих конструкцій, і теплотехніки, й електрики – всі практично одночасно виконують свою ділянку роботи. І наочно бачать, чи не перекриває, наприклад, вентиляційна шахта кабельний канал. Робота в тривимірній комп'ютерній моделі значно спрощує контроль помилок. Але це лише невелика частина вигод.

Отже, всі – і проєктувальники, і замовник, і залучені підрядники – можуть контролювати на кожному етапі будь-які ділянки проєкту. А це так само допомагає швидко та гнучко адаптувати його відповідно до вимог, що надходять від держорганів або майбутніх постачальників води, тепла та електрики.

Гроші до грошей

Безсумнівно, 3D-модель будівлі виглядає ефектно, особливо під час презентації потенційному покупцеві. Але якою є ціна питання? Чи варте впровадження такої очевидно недешевої системи витрачених на неї ресурсів?

«Варте. Це вигідно й для девелопера, і для майбутнього власника нерухомості», – пояснює Ігор Суботенко. – Проєктні роботи сукупно за класичною технологією складають 2–3% від загальної вартості будівлі. BIM-проєктування є дорожчим. Воно коштує 5%. Але завдяки цим 2% різниці ми отримуємо 10% економії на етапі будівництва».

Причин тому декілька. Зокрема, скорочується час перебування будівельників на майданчику. Завдяки наявності повної робочої документації постачання матеріалів йде за точним графіком, скорочується простій обладнання, мінімізуються переробки і, відповідно, витрати матеріалів.

«Класична технологія двомірного проєктування неминуче призводить хоч і до невеликих, але помилок, – наголошує Олександр Нікітін. – Обов'язково вже на самому сайті з'ясується, наприклад, що теплотехніки кинули комунікацію навперейми водопровідникам. Доводиться зупиняти роботи та вносити правки. За нашою статистикою, обсяг таких fail works може сягати 30%. А виправляти їх доводиться й на папері, і на будмайданчику – і те й інше коштує грошей. Тим часом, правити BIM-модель відсотків на 80 дешевше, ніж послідовно вносити зміни в ланцюжки креслень і розрахунків, виконаних «на папері».

Отже, там, де в класичному виробничому ланцюжку шукають економію, використовуючи матеріали, які є більш дешевими й гіршими за якістю, «Ковальська» з лишком компенсує витрати за рахунок економії на помилках.

До речі, на будматеріалах при використанні BIM заощаджувати не дуже-то й вийде.

«Одна з причин, чому не всі українські будівельники готові до переходу на BIM, – це те, що все впадає в очі, – зазначає Ігор Суботенко. – Замовнику доступна інформація буквально про кожен стрижень арматури, його представник може будь-якої миті проінспектувати будь-яку точку на майданчику. І проінспектувати ефективно. Не потрібно повертатися в офіс, вивчати специфікації. Вся документація в хмарі та доступна й будівельникам, і контролерам просто на місці».

За його словами, фінансова модель деяких підрядників, на жаль, є такою, що їхня точка прибутку – у маніпуляціях із ресурсами. Які в ідеалі мають витрачатися на будівництво, а не піти «наліво», наповнивши чиїсь кишені відкатом.

Життя після будівництва

BIM-технології не обмежуються проєктуванням або будівництвом. Існування цифрової копії будівлі серйозно спрощує подальшу її експлуатацію.

«У будівництві не рідкісні ситуації, коли реальна споруда відрізняється від креслень, що зберігаються в архіві, – розповідає Олександр Нікітін. – Це легко пояснити: під час монтажних робіт знаходять помилку в кресленні, оперативно будівельники узгоджують виправлення з проєктувальниками і продовжують працювати, а ось зміни внести в підсумкові документи, трапляється, що й забувають. І потім виявляється, що благополучна експлуатація будівлі стає залежною від одного унікального фахівця, який точно знає, як усе влаштовано насправді. Це окремий випадок, але досить поширений».

Та й саме існування документів десь в архіві не спрощує життя експлуатаційників. Працювати з ними незручно, дрібні зміни при поточних ремонтах вносяться й фіксуються в розрізнених паперах. Згодом втрачається цілісна картина, і в разі важливих робіт потрібен повний аудит, який є недешевим.

Цифрова копія будівлі дозволяє будь-якої миті отримати інформацію про її стан. Це робить контрольованим знос і старіння конструкцій, що зі свого боку дозволяє уникнути аварійних ситуацій.
А якщо будівлю, що зведена за BIM-технологією, оснастити елементами «розумного будинку» і контролювати всілякі технічні характеристики, то на підставі зібраної статистики можна точно вираховувати залишковий ресурс і прогнозувати його продовження. Так одне лише точне розуміння, як «почуваються» і як старіють елементи будівлі, підвищує її залишкову вартість.

To BIM or not to BIM

Плюси від впровадження сучасних систем проєктування та експлуатації будівель є очевидними. Проте ці технології насилу торують собі шлях на українському будівельному ринку. Як уже зазначалося вище, для декого вони йдуть урозріз з обкатаними фінансовими моделями, але головна проблема навіть не в цьому.

«Здатність до змін у людей та організацій – обмежена. Швидкість каравану визначає найповільніший верблюд, а будівництво сучасного бізнес-центру або промислової будівлі – це залучення сотень підрядників і субпідрядників», – каже Ігор Суботенко.

У цьому контексті, на його думку, «Ковальська» перебуває у виграшному становищі. «У нашу промислово-будівельну групу входять і виробники будматеріалів, і проєктувальники, і керуючі нерухомістю. Нам простіше всередині своєї структури управляти впровадженням інновацій. А нашим підрядникам ми ставимо умову – переходити на нові рейки. І тут немає іншого виходу, крім як допомагати їм освоювати BIM. Причому освоювати потрібно в повному обсязі», – наголошує він.

Річ у тім, що деякі учасники будринку України вдаються до «компромісу»: вони бачать переваги BIM, але побоюються зруйнувати усталені виробничі та фінансові ланцюжки, тому впроваджують BIM-технології частково. І, як і будь-яке половинчасте рішення, такі кроки не приносять належного ефекту.

«Значні вигоди від впровадження BIM виникають лише при 100-відсотковому переході, – наполягає Олександр Нікітін. – Присутність у виробничих ланцюжках архаїчних сегментів різко знижує фінансовий ефект, адже BIM-платформи – річ недешева. Навпаки, заради підвищення ефективності потрібно переводити на BIM не просто об'єкти нерухомості, що стоять окремо, а й комплекси та системи взаємодії з інфраструктурними підрядчиками, як-от водоканали або енергопостачальні компанії».

Навіщо BIM кінцевому споживачеві?

Усі пам'ятають приказку «швидко-якісно-дешево, але обрати можна лише два елементи з трьох». Так ось BIM-технології дають можливість отримати всі три «фішки» одразу.

• BIM дозволяє будувати швидко. В результаті швидше можна вселитися в нове житло, швидше перемістити виробництво, що зростає, до нового цеху. Швидше можна почати заробляти гроші, не витрачаючись на тимчасовий прихисток.
• BIM дає якість за відносно невеликі гроші. Висока якість при використанні старих технологій у будівництві коштує в рази дорожче. Отже, доводиться йти на компроміс і миритися з незручностями або переплачувати.
• BIM дозволяє заощаджувати. Не лише під час будівництва, а й після його завершення. Маючи цифрову копію будівлі, можна обслуговувати нерухомість із мінімальними витратами, не набирати занадто багато персоналу та контролювати старіння активу. А це своєю чергою економить кошти за рахунок аварійних робіт, яких вдається уникнути.

Отже, усе те, що ще вчора впроваджували першопрохідці, долаючи опір, завтра буде необхідною умовою для цивілізованого будівництва й експлуатації більшості об'єктів. «А тих, хто не модернізується, спіткає доля музейних експонатів. У найкращому разі. У найгіршому – забуття», – резюмує Олександр Нікітін.