Цифровое строительство: инновации на стройплощадке от "Ковальской"

Строительство - консервативная отрасль. По данным исследования McKinsey, хотя на нее и приходится 13% мирового ВВП, строительство,-прежнему остается одной из самых оцифрованных сфер. Большинство украинских девелоперов не является исключением. Что это означает для покупателя квартиры?

Во-первых, проекты реализуют дольше. Средний срок возведения стандартной новостройки составляет около двух лет. При этом сроки сдачи в эксплуатацию задерживают традиционно на год-полтора. И причины - не всегда в сорванной реформе ГАСИ или неполном пакете документов. Многие девелоперы, особенно новички, не могут наладить оптимальный строительный процесс.

Во-вторых, оптимизация себестоимости строительства квадратного метра происходит за счет применения более дешевых материалов, а они хуже по качеству.

Девелоперский подразделение компании «Ковальская» выбрал другой путь - инновации за счет применения BIM-технологий.

П - значит проект

Как только речь заходит о строительстве на заказ простейшего объекта, хотя бы песочницы - понадобится чертеж. Иначе впоследствии заказчик и исполнитель могут столкнуться с неразрешимыми проблемами относительно сдачи-приемки и ввода в эксплуатацию. Но проектирование современных зданий продвинулось чуть дальше песочниц. Итак, инженерная работа усложнилась и стала многоступенчатой.

В классической парадигме проектные работы состоят из четырех крупных этапов: эскиз, стадия П (проект), защита проекта в разрешительных инстанциях и согласования и, наконец, стадия РД (рабочая документация).

Приступать к точным расчетам стадии П нет смысла, пока не согласована концепция. А готовить тысячи чертежей и расчетов, предназначенных для монолитников, водопроводчиков, электриков и всех остальных, которые участвуют в работах на стройплощадке, также нет смысла, пока чиновники не одобрят проект как таковой. Всегда есть опасность, что потребуют пересмотреть этажность, подвинуть здание на полметра или изменить фасад. Тем более, что стадия РД для среднестатистической многоэтажки может длиться до девяти месяцев, больше стадии П (3-4 месяца) и согласований (2-3 месяца) вместе взятые.

Но девять месяцев в современных украинских реалиях - это слишком долго и дорого. Конкуренция среди девелоперов подталкивает участников рынка к тому, чтобы начинать работать на стройплощадке задолго до того, как будет готова вся документация.

Изменения обрабатываются «делом», и рабочая документация разрабатывается прямо «в бою». Иногда инженеры опережают строителей буквально на несколько этажей. «Все это неизбежно приводит к просчетам, а они так же могут поставить под угрозу сдачу объекта. В то же время реалии не позволяют ждать, пока проектные организации завершат работу. Рынок нас настойчиво толкал к изменению технологии», - уточняет Суботенко.

Учтя все это, в «Ковальской» пришли к пониманию безальтернативности внедрения BIM. И не только поняли, но и внедрили. Суть технологии в том, что в отличии от привычных двухмерных чертежей в разрезах и проекциях инженеры строят сразу трехмерную модель здания. И в этой трехмерной модели одновременно работают и проектировщики несущих конструкций, теплотехники, и электрики  - все практически одновременно выполняют свой участок работы. И наглядно видят, не перекрывает ли, например, вентиляционная шахта кабельный канал. Работа в трехмерной компьютерной модели значительно упрощает контроль ошибок. Но это лишь небольшая часть выгод.

Итак, все - и проектировщик, и заказчик, и привлеченные подрядчики - могут контролировать на каждом этапе любые участки проекту. А это так же помогает быстро и гибко адаптировать его в соответствии с требованиями, поступающих от госорганов или будущих поставщиков воды, тепла и электричества.

Деньги к деньгам

Несомненно, 3D-модель здания выглядит эффектно, особенно во время презентации потенциальному покупателю. Но какова цена вопроса? Стоит ли внедрение такой очевидно недешевой системы потраченных на нее ресурсов?

«Стоит. Это выгодно и для девелопера, и для будущего владельца недвижимости», - объясняет Игорь Суботенко. - проектные работы совокупно по классической технологии составляют 2-3% от общей стоимости здания. BIM-проектирование является дороже. Оно стоит 5%. Но благодаря этим 2% разницы мы получаем 10% экономии на этапе строительства».

Причин тому несколько. В частности, сокращается время пребывания строителей на площадке. Благодаря наличию полной рабочей документации поставки материалов идет за точным графиком, сокращается простой оборудования, минимизируются переработки и, соответственно, расхода материалов.

«Классическая технология двухмерного проектирования неизбежно приводит хоть и к небольшим, но ошибкам, - отмечает Александр Никитин. - Обязательно уже на самом сайте выяснится, например, что теплотехники бросили коммуникацию наперерез водопроводчикам. Приходится останавливать работы и вносить правки. По нашей статистике, объем таких fail works может достигать 30%. А исправлять их приходится и на бумаге, и на стройплощадке - и то и другое стоит денег. Между тем, править BIM-модель процентов на 80 дешевле, чем последовательно вносить изменения в цепочки чертежей и расчетов, выполненных «на бумаге».

Следовательно, там, где в классической производственной цепочке ищут экономию, используя материалы, которые являются более дешевыми и хуже по качеству, «Ковальская» с лихвой компенсирует расходы за счет экономии на ошибках.

Кстати, на стройматериалах при использовании BIM экономить не очень-то и получится.

«Одна из причин, почему не все украинские строители готовы к переходу на BIM - это то, что больше всего бросается в глаза, - отмечает Игорь Суботенко. - Заказчику доступна информация буквально о каждом стержене арматуры, его представитель может в любой момент проинспектировать любую точку на площадке. И проинспектировать эффективно. Не нужно возвращаться в офис, изучать спецификации. Вся документация в облаке и доступна и строителям, и контролерам прямо на месте».

По его словам, финансовая модель некоторых подрядчиков, к сожалению, такова, что их точка прибыли - в манипуляциях с ресурсами. Которые в идеале должны расходоваться на строительство, а не пойти «налево», наполнив чьи-то карманы откатом.

Жизнь после строительства

BIM-технологии не ограничиваются проектированием или строительством. Существование цифровой копии здания серьезно упрощает дальнейшую ее эксплуатацию.

«В строительстве не редки ситуации, когда реальная сооружение отличается от чертежей, хранящихся в архиве, - рассказывает Александр Никитин. - Это легко объяснить: во время монтажных работ находят ошибку в чертеже, оперативно строители согласовывают исправления с проектировщиками и продолжают работать, а вот изменения внести в итоговые документы, случается, что и забывают. И потом оказывается, что благополучная эксплуатация здания становится зависимой от одного уникального специалиста, который точно знает, как все устроено на самом деле. Это частный случай, но довольно распространенный».

И само существование документов где-то в архиве не упрощает жизнь эксплуатационников. Работать с ними неудобно, мелкие изменения при текущих ремонтах вносятся и фиксируются в разрозненных бумагах. Впоследствии теряется целостная картина, и в случае важных работ нужен полный аудит, который является недешевым.

Цифровая копия здания позволяет в любой момент получить информацию о ее состоянии. Это делает контролируемым износ и старение конструкций со своей стороны позволяет избежать аварийных ситуаций.
А если здание построено по BIM-технологии, оснастить элементами «умного дома» и контролировать различные технические характеристики, то на основании собранной статистики можно точно высчитывать остаточный ресурс и прогнозировать его продолжение. Так одно лишь точное понимание, как «чувствуют себя» и как стареют элементы здания, повышает его окончательную стоимость.

To BIM or not to BIM

Плюсы от внедрения современных систем проектирования и эксплуатации зданий очевидны. Однако эти технологии с трудом прокладывают себе путь на украинском строительном рынке. Как уже отмечалось выше, для некоторых они идут вразрез с обкатанными финансовыми моделями, но главная проблема даже не в этом.

«Способность к изменениям у людей и организаций - ограничена. Скорость каравана определяет самый медленный верблюд, а строительство современного бизнес-центра или промышленного здания - это привлечение сотен подрядчиков и субподрядчиков», - говорит Игорь Суботенко.

В этом контексте, по его мнению, «Ковальская» находится в выигрышном положении. «В нашу промышленно-строительную группу входят и производители стройматериалов, и проектировщики, и управляющие недвижимостью. Нам проще внутри своей структуры управлять внедрением инноваций. А нашим подрядчикам мы ставим условие - переходить на новые рельсы. И здесь нет другого выхода, кроме как помогать им осваивать BIM. Причем осваивать нужно в полном объеме», - отмечает он.

Дело в том, что некоторые участники стройрынка Украины прибегают к «компромиссу»: они видят преимущества BIM, но опасаются разрушить устоявшиеся производственные и финансовые цепочки, поэтому внедряют BIM-технологии частично. И, как и любое половинчатое решение, такие шаги не приносят должного эффекта.

«Значительные выгоды от внедрения BIM возникают только при 100-процентном переходе, - настаивает Александр Никитин. - Присутствие в производственных цепочках архаичных сегментов резко снижает финансовый эффект, ведь BIM-платформы - вещь недешевая. Наоборот, для повышения эффективности нужно переводить на BIM не просто объекты недвижимости, которые стоят отдельно, но и комплексы и системы взаимодействия с инфраструктурными подрядчиками, например водоканалы или энергоснабжающие компании».

Зачем BIM конечному потребителю?

Все помнят поговорку «быстро-качественно-дешево, но выбрать можно только два элемента из трех». Так вот BIM-технологии дают возможность получить все три «фишки» сразу.

• BIM позволяет строить быстро. В результате быстрее можно вселиться в новое жилье, скорее переместить производство растущей к новому цеху. Скорее можно начать зарабатывать деньги, не тратясь на временное пристанище.
• BIM дает качество за относительно небольшие деньги. Высокое качество при использовании старых технологий в строительстве стоит в разы дороже. Итак, приходится идти на компромисс и мириться с неудобствами или переплачивать.
• BIM позволяет экономить. Не только при строительстве, но и после его завершения. Имея цифровую копию здания, можно обслуживать недвижимость с минимальными затратами, не набирать слишком много персонала и контролировать старение актива. А это в свою очередь экономит средства за счет аварийных работ, которых удается избежать.

Итак, все то, что еще вчера внедряли первопроходцы, преодолевая сопротивление, завтра будет необходимым условием для цивилизованного строительства и эксплуатации большинства объектов. «А тех, кто не модернизируется, постигнет судьба музейных экспонатов. В лучшем случае. В худшем - забвение», - резюмирует Александр Никитин.