Право власності на нерухомість можуть скасувати — головні причини

Право власності є одним із ключових елементів правової системи України, що гарантується Конституцією та детально регламентується Цивільним кодексом. Однак у 2025 році через вплив низки факторів — збройної агресії, нормативно-правових реформ, судової практики та зміни підходів до управління державною власністю — зростає кількість випадків, коли право власності може бути обмежено або скасовано.

Нині питання захисту майнових прав стає особливо актуальним, адже як фізичні особи, так і бізнес стикаються з новими правовими реаліями. Журналісти розібралися, в яких випадках скасування права власності є законним, що слід знати громадянам та як уникнути втрати свого майна.

Коли можливе скасування права власності

Згідно зі ст. 316 Цивільного кодексу, право власності передбачає володіння, користування та розпорядження майном. Хоча це право захищається державою, воно не є абсолютним. Законодавство допускає його обмеження або повне припинення у певних випадках.

Основними причинами скасування права власності у 2025 році є:

• Помилкова або незаконна реєстрація у Державному реєстрі речових прав — іноді право власності може бути зареєстроване з порушенням процедури або на підставі підроблених документів.
• Судові рішення — якщо договір, на основі якого було набуте майно, визнається недійсним, власність скасовується.
• Вилучення для суспільних потреб — у разі воєнного стану або надзвичайної ситуації держава має право вилучити майно за відповідну компенсацію.
• Реформа управління державною власністю — з серпня 2025 року змінюється механізм розпорядження майном державних і комунальних підприємств.

Судові процеси та визнання угод недійсними

Одна з найпоширеніших підстав для втрати права власності — визнання недійсними правочинів, які стали підставою для набуття майна. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, обміну тощо. У випадку встановлення факту шахрайства, примусу або фальсифікації документів суд може скасувати реєстрацію майна. Водночас, реєстраційні дії визнаються недійсними лише у контексті визнання угоди такою, що не має юридичної сили.

Судова практика останніх років, зокрема рішення Верховного Суду, вказує на жорсткіші підходи до перевірки легітимності правочинів, що особливо важливо в умовах масштабних шахрайських схем з нерухомістю, які активізувались під час війни.

Експропріація: вилучення майна для потреб держави

За статтею 41 Конституції України, примусове відчуження майна допускається лише з подальшою повною компенсацією і лише для суспільних потреб. В умовах воєнного стану вилучення нерухомості може здійснюватись для потреб оборони, зокрема для розміщення військових, побудови захисних споруд, укріплень тощо. Правові підстави для цього визначені законом «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах воєнного або надзвичайного стану».

Варто зазначити, що процедура вилучення має бути чітко врегульована: необхідне оформлення відповідного розпорядчого акту та підтвердження факту компенсації власнику.

Реєстраційні помилки або шахрайство

Частими причинами скасування права власності є технічні збої, людські помилки або злочинні дії у сфері реєстрації прав. З огляду на цифровізацію реєстрів та зростання кількості кібератак, у 2025 році особливо актуальним стає захист від підробок та втручання в електронні бази.

Для захисту свого майна юристи радять регулярно перевіряти витяги з реєстрів та підключати послугу SMS-сповіщень про зміну статусу права власності. У разі виявлення незаконної реєстрації потрібно звертатися до суду або до Міністерства юстиції через скаргу на дії реєстратора.

Реформа: скасування Господарського кодексу

28 серпня 2025 року набуває чинності закон, яким скасовується Господарський кодекс України. Це призводить до змін у правовому регулюванні державного та комунального майна. Замість понять "господарське відання" та "оперативне управління" вводиться інститут узуфрукта — право користування майном без права його відчуження.

Це означає, що державні підприємства не зможуть самостійно продавати або передавати майно, яким користуються. Такий механізм покликаний посилити контроль громади або держави за використанням об'єктів, але водночас може створити ризики для партнерів таких підприємств, які раніше укладали угоди з меншим юридичним захистом.

Як убезпечити свої права

Щоб зменшити ризики втрати майна, юристи рекомендують:

• Проводити юридичну перевірку угод перед придбанням нерухомості.
• Зберігати всі документи, що підтверджують набуття права власності.
• Регулярно перевіряти реєстр нерухомості на наявність змін.
• Не ігнорувати судові повістки чи сповіщення від державних органів.
• У разі спірних ситуацій — оперативно звертатися до адвокатів.

Як захистити себе від втрати власності

• Оновіть усі документи — зберігайте копії офлайн та в хмарних сховищах.
• Регулярно перевіряйте інформацію в реєстрі прав на нерухоме майно.
• Встановіть SMS-інформування про зміни в реєстрах.
• Фіксуйте своє фактичне користування майном, навіть якщо перебуваєте за кордоном — через комунальні платежі, фото, акти.
• Зверніться до юриста, якщо є ризики незаконного відчуження.
• Оформлюйте спадщину виключно через нотаріуса, перевіряйте історію нерухомості.

Як повідомлялось, в Україні право власності на квартиру підлягає обов'язковій державній реєстрації, що є ключовим для його підтвердження. На жаль, і у 2025 році існують випадки, коли власники старої нерухомості не оформили свої права належним чином. Важливо пам'ятати, що без офіційної реєстрації в державному реєстрі право власності на майно юридично не визнається.

Зазначимо також, зіткнувшись із пошкодженням або втратою документа на нерухомість, не варто панікувати. Хоча це може створити певні незручності, закон передбачає механізм відновлення прав власності. Власник може звернутися до державних органів для повторної реєстрації, що підтвердить його право власності навіть за відсутності оригінального документа.

У 2025 році правовий ландшафт у сфері нерухомості продовжує змінюватися. Саме тому важливо залишатися поінформованим і готовим відстояти свої права — як через суд, так і шляхом превентивного захисту своїх інтересів.