Як Відень став найкращим містом у світі для життя: секрет соціального житла

В австрійській столиці орендарі платять третину того, що платять їхні колеги в Лондоні, Парижі чи Дубліні. Відень, вочевидь, розгадав секрет, як зробити житло в центрі міста доступним за ціною.

Тоді як інші міста борються зі спіралеподібним зростанням цін на оренду житла, частково через те, що квартири в центрі міста здаються в короткострокову оренду на час відпустки або залишаються стратегічно вільними для спекулянтів, австрійська столиця протистоїть цій тенденції.

Згідно з нещодавнім дослідженням аудиторської компанії Deloitte, Відень, який минулого року зберіг свою корону найпридатнішого для життя міста світу за версією щорічного індексу журналу Economist, в середньому платить приблизно третину від своїх колег у Лондоні, Парижі чи Дубліні.

Частково причина такої доступної ціни на більшість квартир проста: вони належать місту. У Відні це (майже) норма. Орендодавець приблизно 220 000 квартир, що здаються в соціальну оренду, є найбільшим містом-власником житла в Європі (у Лондоні, де в соціальну оренду здають понад 800 000 квартир, вони належать місцевим радам).

Чверть людей, які живуть у Відні, є соціальними орендарями, а якщо врахувати ще й приблизно 200 000 кооперативних помешкань, збудованих коштом муніципальних субсидій, то це більш ніж половина населення міста.

Багато з цих квартир з'явилися століття тому в рамках надзвичайно амбітної будівельної програми після закінчення Першої світової війни, коли Відень був переповнений людьми, вирваними з корінням після розпаду імперії Габсбургів. Фінансований переважно коштом податку на розкіш, як-от шампанське чи катання на конях, перший етап соціалістичного правління "Червоного Відня" призвів до того, що до моменту спроби нацистського перевороту в 1934 році в місті з'явилося 65 000 квартир, які здавалися в соціальну оренду.

Ці "суперблоки" 20-30-х років не схожі на звичайне соціальне житло. Модерністські ідеали тогочасної школи Баугауз ще не захопили уяву австрійських архітекторів, наприклад, вони не мають пласких дахів. Найвідоміші приклади соціального житла Червоного Відня більше схожі на замки або монастирі, з розмаїттям артдеко на фасадах.

Більшість віденських муніципальних маєтків була збудована після Другої світової війни та виглядає більш звично, але навіть вони не мають тавра бідності та злочинності, пов'язаного з подібними забудовами у США чи Європі.

Віденський термін для позначення таких садиб — Gemeindebauten, "спільні будівлі", що натякає на їхню філософію, яка лежить в основі. "Одне з ключових понять для розуміння віденського підходу до житла — це соціальна стійкість, — каже Майк Новотний, архітектурний критик австрійської газети Der Standard. "Щоб уникнути створення гетто і дорогих соціальних конфліктів, які з ними пов'язані, місто активно прагне до змішування людей з різним походженням і різними доходами в одних і тих же районах. Соціальне житло не тільки для бідних".

Близько 40 років тому Відень заснував "Фонд закупівлі землі та оновлення міста", який резервує землю в місті виключно під соціальне житло: наразі він має 3 млн кв. м площі, включаючи сільськогосподарські угіддя або перелоги, занедбані залізничні колії та порожні лікарні, які він може виставляти на тендер виключно для соціальних забудовників. "Таке системне накопичення, можливо, варто було б запровадити й іншим країнам", — каже Гаал.

У 2019 році Відень запровадив нове правило зонування, яке означає, що в забудовах з житловою площею понад 5 000 кв. м дві третини має бути субсидованим житлом. Міський фонд закупівлі землі тісно координує свої дії з департаментом, який видає дозволи на планування, і може укладати відповідні угоди.

Після 11-річного заморожування будівництва нового соціального житла місто відновило будівництво нових кварталів Gemeindebau у 2015 році і виділило 557 млн євро на нові забудови у 2024 році. Один з останніх об'єктів, збудований місцевим архітектурним бюро WUP, розташований приблизно за 7 км на схід від центру міста в Seestadt Aspern, новому міському центрі, що розбудовується на місці колишнього аеродрому.

Фасади нової епохи Gemeindebau пофарбовані у крейдяні червоні, сині та зелені кольори, що відсилають до могутніх фортець періоду Червоного Відня, хоча ціни на будівельні матеріали досягли піку на етапі будівництва, тому тут багато голого бетону та оцинкованої сталі. "Зростання вартості матеріалів змусило нас зосередитися на тому, чим насправді є соціальне житло", — каже архітектор Бернхард Вайнбергер. Віденські ідеали спільного проживання, що панують вже понад століття, довели, що вони можуть витримати випробування часом. "Ця будівля повинна стояти і через 200 років", — каже він.