Как Вена стала лучшим городом в мире для жизни

В австрийской столице арендаторы платят треть того, что платят их коллеги в Лондоне, Париже или Дублине. Вена, очевидно, разгадала секрет, как сделать жилье в центре города доступным по цене.

В то время как другие города борются со спиралевидным ростом цен на аренду жилья, частично из-за того, что квартиры в центре города сдаются в краткосрочную аренду на время отпуска или остаются стратегически свободными для спекулянтов, австрийская столица противостоит этой тенденции.

Согласно недавнему исследованию аудиторской компании Deloitte, Вена, которая в прошлом году сохранила свою корону самого подходящего для жизни города мира по версии ежегодного индекса журнала Economist, в среднем платит примерно треть от своих коллег в Лондоне, Париже или Дублине.

Отчасти причина такой доступной цены на большинство квартир проста: они принадлежат городу. В Вене это (практически) норма. Арендодатель примерно 220 000 квартир, сдаваемых в социальную аренду, является крупнейшим городом-владельцем жилья в Европе (в Лондоне, где в социальную аренду сдают более 800 000 квартир, они принадлежат местным советам).

Четверть людей, живущих в Вене, являются социальными арендаторами, а если учесть еще и примерно 200 000 кооперативных жилищ, построенных на средства муниципальных субсидий, то это более половины населения города.

Многие из этих квартир появились столетия назад в рамках чрезвычайно амбициозной строительной программы после окончания Первой мировой войны, когда Вена была переполнена людьми, вырванными с корнями после распада империи Габсбургов. Финансируемый преимущественно за счет налога на роскошь, например шампанское или катание на лошадях, первый этап социалистического правления "Красной Вены" привел к тому, что к моменту попытки нацистского переворота в 1934 году в городе появилось 65 000 квартир, которые сдавались в социальную аренду.

Эти "суперблоки" 20-30-х годов не похожи на обычное социальное жилье. Модернистские идеалы школы Баугауз еще не захватили воображение австрийских архитекторов, например, они не имеют плоских крыш. Самые известные примеры социального жилья Красной Вены больше похожи на замки или монастыри, с разнообразием артдеко на фасадах.

Большинство венских муниципальных поместий было построено после Второй мировой войны и выглядит более привычно, но даже у них нет клейма бедности и преступности, связанного с подобными застройками в США или Европе.

Венский термин для обозначения таких усадеб — Gemeindebauten, "общие здания", намекающие на их философию, лежащую в основе. "Одно из ключевых понятий для понимания венского подхода к жилью – это социальная устойчивость", – говорит Майк Новотный, архитектурный критик австрийской газеты Der Standard. Во избежание создания гетто и дорогих социальных конфликтов, которые с ними связаны, город активно стремится к смешению людей с разным происхождением и разными доходами в одних и тех же районах. Социальное жилье не только для бедных.

Около 40 лет назад Вена основала "Фонд закупки земли и обновление города", резервирующую землю в городе исключительно под социальное жилье: в настоящее время она имеет 3 млн кв. м площади, включая сельскохозяйственные угодья или перелоги, заброшенные железнодорожные пути и пустые больницы, которые он может выставлять на тендер исключительно для социальных застройщиков. "Такое системное накопление, возможно, стоило бы ввести и другие страны", — говорит Гаал.

В 2019 году Вена ввела новое правило зонирования, которое означает, что в застройках с жилой площадью более 5 000 кв. м две трети должно быть субсидированным жильем. Городской фонд закупки земли тесно координирует свои действия с департаментом, выдающим разрешения на планирование, и может заключать соответствующие соглашения.

После 11-летней заморозки строительства нового социального жилья город возобновил строительство новых кварталов Gemeindebau в 2015 году и выделил 557 млн евро на новые застройки в 2024 году. Один из последних объектов, построенный местным архитектурным бюро WUP, расположенное примерно в 7 км к востоку от центра города в Seestadt Aspern, новом городском центре, который строится на месте бывшего аэродрома.

Фасады новой эпохи Gemeindebau окрашены в меловые красные, синие и зеленые цвета, отсылающие к мощным крепостям периода Красной Вены, хотя цены на строительные материалы достигли пика на этапе строительства, поэтому здесь много голого бетона и оцинкованной стали. "Рост стоимости материалов заставил нас сосредоточиться на том, чем на самом деле является социальное жилье", — говорит архитектор Бернхард Вайнбергер. Венские идеалы совместного проживания, царящие уже более века, доказали, что они могут выдержать испытание временем. "Это здание должно стоять и через 200 лет", — говорит он.