Ринок новобудов Києва у 2026 році: нові проєкти, ціни та головні тенденції

Ключові тенденції ринку

Київська школа девелопменту проаналізувала 366 проєктів, не враховуючи здані в експлуатацію, ще не розпочаті та заморожені об’єкти. У підсумку залишилося 70 житлових комплексів, у яких справді укладають угоди. Саме ці житлові комплекси Києва формують реальний попит.

Аналітики рахують не проєкти, а квартири, адже комплекс на кілька тисяч квартир і будинок на сотню квартир не можна порівнювати як рівнозначні одиниці.

За даними Forbes Ukraine, наприкінці серпня в цих 70 комплексах продавалися 15 458 квартир загальною вартістю близько $1,87 млрд. Для оцінювання ринку використовують показник months of supply (MOS) — кількість місяців, необхідних для реалізації наявного запасу квартир за поточних темпів продажів, якщо нові проєкти не запускатимуться. У серпні показник MOS для столиці становив 44,2 місяця, тоді як у липні — 33 місяці, оскільки за місяць продажі скоротилися майже на чверть.

За шкалою КШД:

• менше ніж 12 місяців пропозиції — дефіцит;
• 12–18 місяців — баланс;
• понад 18 місяців — надлишок пропозиції.

Столичний ринок перебуває в умовах надлишку пропозиції, який у серпні ще збільшився. Для покупців, які планують придбати квартиру в новобудові в Києві, це означає ширший вибір житлових комплексів.

Однак цінового демпінгу не очікують. Більшість квартир, представлених на ринку, ще не побудовані. Будівництво фінансується переважно коштом покупців, а не кредитних коштів.

Коли попит знижується, забудовники змушені коригувати темпи будівництва відповідно до обсягів надходжень від покупців. Водночас можливостей для здешевлення житла небагато. Вартість будівельних матеріалів зростає, а робочої сили бракує. Тому надлишок пропозиції на ринку, найімовірніше, призведе до уповільнення будівельних робіт і скорочення кількості нових проєктів, тоді як ціни залишатимуться відносно стабільними.

Нові проєкти 2026 року

Старт продажів нової черги більше не гарантує наявності попиту. У серпні в Києві з’явилося 1005 нових пропозицій, хоча продажі скоротилися. Причина — інерція запуску проєктів. Від ухвалення рішення про будівництво нової секції до початку продажів зазвичай минає 6–12 місяців. Тому нинішня пропозиція на ринку значною мірою сформована рішеннями, ухваленими ще навесні, коли попит на житло був у кілька разів вищим. Крім того, частину потенційних покупців стримують обстріли та очікування суворої зими.

Найкраще продаються комплекси-маркетмейкери. У серпні на них припало близько 71% угод за частки 39% у загальній пропозиції. Такі забудовники відкривають продажі, коли зведено приблизно десять поверхів, а до введення будинку в експлуатацію залишається 12–18 місяців. Після 2022 року українці майже не наважуються купувати житло на етапі котловану, адже бачили чимало заморожених будівництв.

Ті, хто планує купити квартиру в новобудові в Києві, насамперед обирають великі житлові комплекси. Попередні черги в них уже введені в експлуатацію, а школи, дитячі садки, магазини та двори існують не лише на планах, а й у реальності. Покупці зважають на кілька чинників:

• стадію будівництва та строки введення в експлуатацію;
• репутацію забудовника та введені в експлуатацію попередні черги;
• наявну інфраструктуру комплексу;
• умови розтермінування та розмір першого внеску.

Важливим критерієм вибору залишається фінансова доступність житла. Наприклад, за квартиру в київській новобудові вартістю $75 000 із першим внеском $15 000 і розтермінуванням на 48 місяців доведеться сплачувати по $1250 щомісяця, якщо немає відсотків і додаткових комісій. Пропозиції квартир у новобудовах Києва зручно порівнювати за цінами, районами та класами в каталозі DIM.RIA.

Якщо у 2021 році покупці часто орієнтувалися на зростання вартості нерухомості та можливість заробити на перепродажі, то сьогодні пріоритети змінилися. На перший план вийшли:

• збереження заощаджень;
• надійність забудовника;
• впевненість у завершенні будівництва.

Не менш важливими стали прозорі умови розтермінування та можливість сплачувати за квартиру без надмірного навантаження на сімейний бюджет.

Динаміка цін за класами житла

У серпні близько 79% угод припало на житло комфорт-класу (276 квартир). У бізнес-класі уклали 70 угод, а в економкласі — лише 4, хоча в цьому сегменті пропонувалося 622 квартири. За оцінкою Ігоря Райкова, засновника КШД, економклас поступово зникає, а комфорт-клас став основним масовим продуктом столичного ринку. Тим, хто планує купити квартиру в новобудові в Києві, варто враховувати, що саме комфорт-клас формує основний попит.

Середня вартість проданої квартири в бізнес-класі в серпні становила близько $176 000, а в комфорт-класі — близько $86 000. Бізнес-клас коштує вдвічі дорожче, а коло його потенційних покупців значно вужче: частина тих, хто купував житло у 2021 році, нині перебуває за кордоном або більше не інвестує в нерухомість. У серпні в цьому сегменті з’явилося 382 нові квартири, тоді як кількість угод становила 70. Це пов’язано з початком продажів нової секції в одному з комплексів. Оскільки сегмент невеликий, зміни в ньому оцінюють за рік, а не за місяць.

Попит між районами Києва розподілений нерівномірно. Різниця між показниками MOS у різних районах сягає п’ятикратного значення. Забудовник, який запускає проєкт у Голосіївському районі, конкурує із запасом квартир приблизно на сім років, тоді як у Дарницькому районі цей запас становить близько півтора року. Показники MOS за районами:

Прогнози та виклики

Зниження цін не прогнозують, а дефіцит може настати раніше, ніж здається. За оцінкою Райкова, у 2021 році первинна нерухомість столиці продавалася приблизно на $200 млн щомісяця, тоді як улітку 2026 року обсяг продажів становив $51,6 млн у липні та $36,2 млн у серпні.

Ключовий ризик — випереджальне зростання пропозиції порівняно з продажами протягом кількох місяців поспіль. У такому разі за кожного покупця конкуруватиме ще більше проєктів. Найдорожча помилка — запускати проєкт, орієнтуючись на середні показники ринку, адже єдиного середнього ринку не існує. Важливо оцінювати місткість конкретного сегмента в певному районі та враховувати обсяги пропозиції, які конкуренти виведуть на ринок протягом наступних шести місяців. Від цього залежать розмір першої черги, планування квартир, ціна та фінансова модель проєкту.

Висновок

Ринок новобудов Києва залишається в умовах надлишку пропозиції, однак зниження цін не очікується: замість знижок забудовники уповільнюють будівництво. Найбільший попит зосереджений у комфорт-класі. Найкраще продаються квартири в комплексах, де будівництво майже завершене, а умови розтермінування є прозорими.