Вторинка в Києві: що показує витяг з ДРРП, а що доведеться перевіряти окремо

Продавець київської вторинки часто показує PDF з реєстру ще до перегляду і називає його витягом. Прізвище власника, адреса, площа, дата реєстрації. Виглядає переконливо, і розмова переходить до торгу.

Реєстр відповідає лише на частину питань. Він фіксує зареєстровані права та обтяження. А сімейний стан продавця на день набуття квартири, співвласника поза записом, спадкоємця, який ще тільки піде до суду, і розбіжність між площею в оголошенні та в документах покупець з'ясовує сам.

Що саме записано в Державному реєстрі речових прав

На кожен об'єкт у Державному реєстрі речових прав (ДРРП) відкривають окремий розділ, і стаття 13 закону про державну реєстрацію речових прав (№ 1952-IV) ділить його на чотири частини: нерухомість та її ціна, право власності та його суб'єкт, інші речові права, обтяження. Ціну видають лише власнику та органам влади, тож у документі покупця її немає.

Сам документ називається інформаційною довідкою, а не витягом: витяг реєстратор формує власникові за результатами реєстрації. Замовляють довідку в нотаріуса, у ЦНАП або через Дію, а стаття 32 дозволяє шукати і за об'єктом, і за суб'єктом права.

Обтяження, арешти та іпотека: де їх шукати в довідці

Іпотеку, податкову заставу, заборону відчуження й арешт стаття 4 відносить до обтяжень, а їм у розділі відведено четверту частину. Довідка охоплює й записи зі старих баз, які вели до 2013 року: частина перша статті 13 називає Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження та Державний реєстр іпотек архівною складовою реєстру.

Продавця перевіряють окремо, в Єдиному реєстрі боржників. Стаття 9 Закону «Про виконавче провадження» робить ці відомості відкритими на сайті Мін'юсту, а нотаріуса, до якого звернулися щодо майна боржника, зобов'язує не пізніше наступного робочого дня повідомити про це виконавця.

Співвласники й подружжя: згода, якої в реєстрі немає

Стаття 369 Цивільного кодексу вимагає згоди всіх співвласників на розпоряджання спільною сумісною власністю, а для договору, що підлягає нотаріальному посвідченню, згода має бути письмовою і нотаріально посвідченою. Частина четверта дає іншому співвласнику право оспорити правочин у суді; для подружжя того самого вимагає стаття 65 Сімейного кодексу.

Реєстр показує суб'єкта права, але не те, чи був продавець у шлюбі, коли квартира стала його. Тому питання ставлять точно: дата і підстава набуття права, сімейний стан саме на той день.

Квартира у спадщину: свіжий запис і старий ризик

Підставою такого запису є свідоцтво про право на спадщину, а прийняти спадщину належить протягом шести місяців з часу її відкриття (стаття 1270).

Коло спадкоємців на цьому не закривається. Частина третя статті 1272 дозволяє суду дати додатковий строк тому, хто пропустив ці шість місяців з поважної причини. А стаття 1241 зберігає обов'язкову частку за малолітніми, неповнолітніми та повнолітніми непрацездатними дітьми спадкодавця, непрацездатними вдовою чи вдівцем і батьками. Це половина частки, яку вони отримали б за законом, і заповіт її не скасовує. Запитайте, у якого нотаріуса велася спадкова справа і скільки спадкоємців подали заяви.

Площа й адреса: коли оголошення не збігається з реєстром

У першу частину розділу вносять адресу і площу, загальну та, за наявності, житлову. Площа в оголошенні часто інша, і не завжди через хитрість: ДБН В.2.2-15:2019 розрізняє площу квартири, до якої лоджії, балкони й тераси не входять, і загальну площу квартири, куди вони входять за коефіцієнтами. Цифри можуть збігатися, а планування ні. Перепланування, яке зробили й не узаконили, у документах не з'являється, тож кімнати звіряють з планом на місці. Адресу перевіряють так само уважно. У Києві чимало вулиць перейменували, і в давньому записі може стояти колишня назва.

Звіряти простіше, коли частину роботи зробили до вас: у перевірених оголошеннях на HataHub, де можна купити квартиру в Києві на вторинному ринку, площу беруть із реєстру, а не з тексту продавця. Але ця позначка вужча, ніж здається. «Перевірено» означає, що особу автора підтверджено через Дію, а право власності звірено з реєстром, і нічого більше. Про обтяження, борги чи співвласників вона нічого не каже, тож довідку замовляєте самі.

Що перевіряє нотаріус, а що залишається на покупцеві

Договір купівлі-продажу квартири потребує письмової форми та нотаріального посвідчення (стаття 657 ЦК). Нотаріус визначає обсяг дієздатності сторін і перевіряє повноваження представника, а дійсність довіреності звіряє з Єдиним реєстром довіреностей (стаття 44 Закону «Про нотаріат»).

Власником вас робить державна реєстрація: право на нерухоме майно виникає від дня її проведення (частина четверта статті 334 ЦК). Квартиру нотаріус не оглядає, неузаконеного перепланування не шукає і за спадкоємця, який прийде через рік із рішенням суду, не відповідає.

Порядок дій до завдатку

1. Свіжа довідка за об'єктом у день попереднього договору.
2. Довідка за суб'єктом: її простіше попросити в продавця, бо пошук потребує точних ПІБ і РНОКПП.
3. Пошук продавця в Єдиному реєстрі боржників.
4. Дата й підстава набуття права, сімейний стан на цю дату.
5. Площа й адреса з довідки, звірені з оголошенням і техпаспортом.
6. Нотаріус, узгоджений обома сторонами, а не приведений продавцем.

Попередній договір укладають у формі основного (стаття 635 ЦК), тож для квартири це нотаріальне посвідчення, а не проста письмова форма. І якщо в тексті суму прямо не названо завдатком, вона вважається авансом (частина друга статті 570). Продавець хоче грошей наперед, а довідку обіцяє «завтра»? Шукайте далі.

Джерело: hatahub.com.ua