Вторичное жилье в Киеве: что показывает выписка из ГРВП, а что придется проверять отдельно

Продавец киевской вторички часто показывает PDF из реестра еще до просмотра квартиры и называет его выпиской. Фамилия владельца, адрес, площадь, дата регистрации. Выглядит убедительно, и разговор быстро переходит к торгу.

Реестр отвечает лишь на часть вопросов. Он фиксирует зарегистрированные права и обременения. А семейное положение продавца на момент приобретения квартиры, совладельца, которого нет в записи, наследника, который только собирается обращаться в суд, и расхождение между площадью в объявлении и в документах покупателю приходится выяснять самостоятельно.

Что именно содержится в Государственном реестре вещных прав

Для каждого объекта недвижимости в Государственном реестре вещных прав (ГРВП) открывается отдельный раздел. Статья 13 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (№ 1952-IV) делит его на четыре части: сведения об объекте недвижимости и его стоимости, право собственности и его владельце, другие вещные права, обременения. Стоимость доступна только собственнику и государственным органам, поэтому в справке, которую получает покупатель, ее нет.

Сам документ называется информационной справкой, а не выпиской: выписку государственный регистратор формирует для собственника по результатам регистрации. Информационную справку можно заказать у нотариуса, в ЦНАП или через «Дію». Статья 32 закона позволяет искать информацию как по объекту недвижимости, так и по владельцу.

Обременения, аресты и ипотека: где искать их в справке

Ипотека, налоговый залог, запрет на отчуждение и арест относятся к обременениям согласно статье 4 закона, и для них в реестре предусмотрена четвертая часть раздела. Справка также включает записи из старых баз данных, которые велись до 2013 года: часть первая статьи 13 относит к архивной части реестра Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимости и Государственный реестр ипотек.

Самого продавца проверяют отдельно — в Едином реестре должников. Статья 9 Закона Украины «Об исполнительном производстве» делает эти сведения открытыми на сайте Министерства юстиции, а нотариус, к которому обращаются по поводу имущества должника, обязан не позднее следующего рабочего дня уведомить об этом государственного или частного исполнителя.

Совладельцы и супруги: согласие, которого нет в реестре

Статья 369 Гражданского кодекса Украины требует согласия всех совладельцев на распоряжение совместной собственностью, а если сделка подлежит нотариальному удостоверению, согласие должно быть письменным и нотариально заверенным. Часть четвертая этой статьи дает другому совладельцу право оспорить сделку в суде; для супругов аналогичное требование устанавливает статья 65 Семейного кодекса Украины.

Реестр показывает владельца права собственности, но не указывает, состоял ли продавец в браке в день приобретения квартиры. Поэтому вопросы нужно задавать точно: когда и на каком основании было приобретено право собственности и каково было семейное положение именно на эту дату.

Квартира по наследству: свежая запись и старый риск

Основанием для такой записи является свидетельство о праве на наследство, а принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня его открытия (статья 1270 Гражданского кодекса Украины).

Однако этим круг наследников не ограничивается. Часть третья статьи 1272 позволяет суду предоставить дополнительный срок тому, кто пропустил шестимесячный срок по уважительной причине. А статья 1241 сохраняет право на обязательную долю в наследстве за несовершеннолетними и нетрудоспособными детьми наследодателя, нетрудоспособной вдовой или вдовцом, а также нетрудоспособными родителями. Это половина той доли, которую они получили бы по закону, и завещание не может лишить их этого права. Стоит спросить, у какого нотариуса велось наследственное дело и сколько наследников подали заявления о принятии наследства.

Площадь и адрес: когда объявление не совпадает с реестром

В первой части раздела указываются адрес и площадь объекта: общая и, если есть, жилая. Площадь в объявлении нередко отличается, и не всегда из-за попытки ввести покупателя в заблуждение: государственные строительные нормы ДБН В.2.2-15:2019 различают площадь квартиры, в которую не входят лоджии, балконы и террасы, и общую площадь квартиры, где они учитываются с применением специальных коэффициентов.

Цифры могут совпадать, а планировка — нет. Если перепланировка была выполнена, но не узаконена, в документах она не появится, поэтому планировку обязательно сверяют с техническим паспортом непосредственно при осмотре квартиры. Адрес тоже нужно проверять внимательно. В Киеве многие улицы были переименованы, поэтому в старых записях реестра может фигурировать прежнее название.

Сверять данные проще, если часть работы уже сделана заранее: в проверенных объявлениях на HataHub, где можно купить квартиру в Киеве на вторичном рынке, площадь берется из реестра, а не из текста объявления продавца. Но такая отметка означает меньше, чем может показаться. «Проверено» — это подтверждение личности автора через «Дію» и сверка права собственности с реестром, и больше ничего. Она не говорит об обременениях, долгах или совладельцах, поэтому информационную справку покупателю все равно нужно заказывать самостоятельно.

Что проверяет нотариус, а что остается на покупателе

Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен (статья 657 Гражданского кодекса Украины). Нотариус проверяет дееспособность сторон, полномочия представителя и действительность доверенности через Единый реестр доверенностей (статья 44 Закона Украины «О нотариате»).

Собственником квартиры покупатель становится только после государственной регистрации права собственности: согласно части четвертой статьи 334 Гражданского кодекса Украины, право на недвижимость возникает со дня такой регистрации. При этом нотариус не осматривает квартиру, не проверяет наличие неузаконенной перепланировки и не несет ответственности, если спустя год появится наследник с решением суда.

Что нужно сделать до передачи задатка

1. Получить свежую информационную справку по объекту недвижимости в день подписания предварительного договора.
2. Получить справку по владельцу. Проще попросить продавца заказать ее самостоятельно, поскольку поиск требует точных ФИО и регистрационного номера налогоплательщика (РНОКПП).
3. Проверить продавца в Едином реестре должников.
4. Уточнить дату и основание приобретения права собственности, а также семейное положение продавца на эту дату.
5. Сверить площадь и адрес из справки с объявлением и техническим паспортом.
6. Выбрать нотариуса по взаимному согласию сторон, а не того, которого предлагает продавец.

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор (статья 635 Гражданского кодекса Украины), поэтому для квартиры требуется нотариальное удостоверение, а не простая письменная форма. И если в тексте договора передаваемая сумма прямо не названа задатком, по закону она считается авансом (часть вторая статьи 570 Гражданского кодекса Украины). Продавец просит деньги заранее, а информационную справку обещает предоставить «завтра»? Лучше продолжить поиски другого варианта.

Источник: hatahub.com.ua