Что будет с восстановлением разрушенного жилья, ипотекой и реформой градостроительства?

Мы живем во время самых серьезных вызовов в своей жизни. Война влияет на все и, конечно, на строительство

Проблема №1: Остановка нового строительства

С началом полномасштабного вторжения строительство по всей стране приостановилось, однако на свободных и деоккупированных территориях работы начали возобновляться еще в мае 2022 года. По состоянию на начало лета возобновились 40% объемов жилищного строительства в Киеве, более 60% — в Одесской области и до 90% — в западных областях. Сейчас ситуация на рынке неопределенна. По словам девелоперов и застройщиков, значительно возросла себестоимость строительства и запуск новых очередей откладывается. Раздаются пессимистические прогнозы, что нового строительства вообще не будет, и это загонит отрасль в глубокий кризис.

Масштабное восстановление разрушенного

Такой прогноз имеет смысл, если ориентироваться на обычное для всех положение дел. Однако война все изменила. Естественно, обычного органического спроса станет меньше, что естественно для страны и экономики в состоянии войны. В то же время, десятки тысяч людей в Украине нуждаются в жилье, и государство при поддержке международных партнеров планирует его предоставить.

Уже готовый ко второму чтению законопроект, предусматривающий, что компенсации гражданам за утраченное жилье будут предоставляться по общему принципу «метр за метр». Восстановление будет финансироваться преимущественно за счет донорских средств, а также конфискованных активов российской федерации.

Речь идет о капитальном ремонте и новом строительстве, по крайней мере, 120 тыс. домов, из которых 75 тыс. — это квартиры. И это только данные по жилью, в которые не входит социальная и транспортная инфраструктура. Цель – новостройки на месте разрушенных зданий в Ирпене, Тростянце, Чернигове и других деоккупированных городах. А это работа для сотен специалистов и компаний строительной и смежных отраслей.

Проблема №2: Низкий спрос из-за отсутствия сбережений у граждан

Конечно, рынок не должен функционировать исключительно на обеспечение компенсаций за утраченное жилье. Для отрасли, экономики и граждан важно, чтобы коммерческое жилье продолжало строиться. Тем не менее, война приводит к экономическим потрясениям, и граждане часто вынуждены тратить на текущие нужды или придерживать сбережения. В такой ситуации еще большую актуальность приобретает ипотечное кредитование и лизинг.

Развитие ипотечного кредитования

Из-за слабого развития ипотеки в Украине за годы сложилась ситуация, когда для семьи со средними доходами на жилье нужно экономить годами. В то же время, по разным данным и в зависимости от города, от 20% до 60% объектов на первичном рынке покупаются не для проживания, а как инвестиция. Такая недоступность жилья для конечного пользователя является нездоровой ситуацией и значительно снижает спрос, особенно на новострои. Кабинет министров инициировал и утвердил программу доступной ипотеки под льготные 3% для военных, врачей, учителей и ученых. В планах с начала следующего года масштабировать программу со ставкой 7% на всех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Для того чтобы сделать доступную ипотеку действительно масштабной, ВР недавно приняла закон, согласно которому предметом залога под ипотеку теперь может быть специальное имущественное право на будущее жилье. Благодаря этому вырастет количество потенциальных ипотек и будет стимулироваться новое строительство. Также закон содержит ряд инструментов для предупреждения недостроя объектов и обеспечения гарантированного права на будущее жилье, то есть работает на создание прозрачной системы инвестирования будущего жилья.

Проблема №3: Влияние войны на принципы градостроительства

Полномасштабное вторжение заставило переоценить многие вещи, в том числе в насколько безопасных городах мы живем. Я уже неоднократно говорила о том, что восстановление страны должно происходить по новым принципам. А реформа градостроительной деятельности приобретает новые особенности из-за военных реалий.

Продолжение реформы градостроительства с фокусом безопасности

Ключевая цель остается неизменной – прозрачные правила игры для всех участников процесса. Реформа — это целая «экосистема» уже принятых проектов и законов, направленных на максимальную цифровизацию отрасли и внедрение BIM-технологий, жесткий контроль за незаконными застройками, увеличение ответственности за незаконное строительство, уже упомянутый здесь закон о защите инвесторов в жилье. Все они будут работать на минимизацию коррупции и часть внедрения Антикоррупционной стратегии Украины до 2025 года.

Актуализация вопросов безопасности во время войны привела к принятию закона о стратегическом планировании восстановления каждого населенного пункта, закона об обязательном наличии укрытий (бомбоубежищ) и невозможности принятия градостроительной и проектной документации без мер гражданской защиты. Воплощение новых стандартов безопасности – это также возможность для представителей отрасли предоставлять больше специализированных услуг.

На днях прошел первое чтение законопроект, призванный снизить налоговую нагрузку на представителей отрасли и сделать новое жилье более доступным для украинцев. В частности, он предлагает платить НДФЛ только по разнице между суммами купли и продажи, а также взимать НДС с девелоперов и застройщиков по операциям с будущими объектами только при наличии дохода (кассовый метод). Итак, в реалиях военного времени мы принимаем и готовим к принятию решения, необходимые для поддержки строительства.

Автор: Елена Шуляк