Що буде з відбудовою зруйнованого житла, іпотекою та реформою містобудування?

Ми живемо в час найсерйозніших викликів у своєму житті. Війна впливає на все, і звісно, на будівництво

Проблема №1: Зупинка нового будівництва

З початком повномасштабного вторгнення будівництво по всій країні призупинилося — однак, на вільних та деокупованих територіях роботи почали відновлюватися ще в травні 2022 року. Станом на початок літа відновилися 40% від обсягів житлового будівництва в Києві, понад 60% — на Одещині та до 90% — у західних областях. Наразі ситуація на ринку є невизначеною. За словами девелоперів та забудовників, значно зросла собівартість будівництва й запуск нових черг відтерміновується. Лунають песимістичні прогнози, що нового будівництва взагалі не буде, й це зажене галузь у глибоку кризу.

Масштабна відбудова зруйнованого

Такий прогноз має сенс, якщо орієнтуватися на звичний для всіх стан справ. Проте, війна все змінила. Звісно, звичного органічного попиту стане менше, що природно для країни та економіки в стані війни. Водночас десятки тисяч людей в Україні потребують житла, й держава за підтримки міжнародних партнерів планує його надати.

Є готовий до другого читання законопроєкт, який передбачає, що компенсації громадянам за втрачене житло надаватимуться за загальним принципом «метр за метр». Відбудова фінансуватиметься, переважно, за рахунок донорських коштів, а також конфіскованих активів російської федерації.

Наразі йдеться про капітальний ремонт і нове будівництво, принаймні, 120 тис. осель, з яких 75 тис. — це квартири. І це лише дані щодо житла, у які не входить соціальна та транспортна інфраструктура. Мета — новобудови на місці зруйнованих будівель в Ірпені, Тростянці, Чернігові та інших деокупованих містах. А це — робота для сотень фахівців і компаній будівельної та суміжних галузей.

Проблема №2: Низький попит через відсутність заощаджень у громадян

Звісно, ринок не має функціонувати суто на забезпечення компенсацій за втрачене житло. Для галузі, економіки та громадян важливо, щоби комерційне житло продовжувало будуватися. Проте, війна призводить до економічних потрясінь, і громадяни часто змушені витрачати на поточні потреби, або притримувати заощадження. За такої ситуації ще більшої актуальності набуває іпотечне кредитування та лізинг.

Розвиток іпотечного кредитування

Через слабкий розвиток іпотеки в Україні за роки склалася ситуація, коли для сім'ї із середніми прибутками на житло потрібно заощаджувати роками. Водночас за різними даними та залежно від міста, від 20% до 60% об'єктів на первинному ринку купуються не для проживання, а як інвестиція. Така недоступність житла для кінцевого користувача є нездоровою ситуацією і значно знижує попит, особливо на новобудови.

Кабінет міністрів ініціював та затвердив програму доступної іпотеки під пільгові 3% для військових, лікарів, вчителів і науковців. У планах — з початку наступного року масштабувати програму зі ставкою 7% на всіх, хто хоче покращити свої житлові умови. Для того, щоби зробити доступну іпотеку справді масштабною, ВР нещодавно ухвалила закон, згідно з яким, предметом застави під іпотеку тепер може бути спеціальне майнове право на майбутнє житло. Завдяки цьому зросте кількість потенційних іпотек та стимулюватиметься нове будівництво. Також закон містить низку інструментів для попередження недобудови об'єктів та забезпечення гарантованого права на майбутнє житло — тобто працює на створення прозорої системи інвестування майбутнього житла.

Проблема № 3: Вплив війни на принципи містобудування

Повномасштабне вторгнення змусило переоцінити багато речей, зокрема й те в наскільки безпечних містах ми живемо. Я вже неодноразово казала про те, що відбудова країни має відбуватися за новими принципами. А реформа містобудівної діяльності набуває нових особливостей через воєнні реалії.

Продовження реформи містобудування з фокусом на безпеці

Ключова мета лишається незмінною — прозорі правила гри для всіх учасників процесу. Наразі реформа — це ціла «екосистема» вже прийнятих та проєктів законів, які спрямовані на максимальну цифровізацію галузі та впровадження BIM-технологій, жорсткий контроль за незаконними забудовами, збільшення відповідальності за незаконне будівництво, уже згаданий тут закон щодо захисту інвесторів у житло. Усі вони працюватимуть на мінімізацію корупції та є частиною впровадження Антикорупційної стратегії України до 2025 року.

Актуалізація питань безпеки під час війни призвела до ухвалення закону щодо стратегічного планування відбудови кожного населеного пункту, закону про обов’язкову наявність укриттів (бомбосховищ) та неможливість ухвалення містобудівної та проєктної документації без заходів цивільного захисту. Втілення нових стандартів безпеки — це також можливість для представників галузі надавати більше спеціалізованих послуг.

Днями пройшов перше читання законопроєкт, що покликаний знизити податкове навантаження на представників галузі та зробити нове житло доступнішим для українців. Зокрема, він пропонує сплачувати ПДФО лише з різниці між сумами купівлі та продажу, а також стягувати ПДВ із девелоперів та забудовників щодо операцій із майбутніми об'єктами лише за наявності доходу (касовий метод). Отже, у реаліях воєнного часу ми ухвалюємо та готуємо до ухвалення рішення, необхідні для підтримки будівництва.

Автор: Олена Шуляк