Добудова балкона у багатоповерхівці: ключові моменти

Дієвий спосіб здобути додаткові квадратні метри у квартирі — збільшити балкон або взагалі побудувати його на першому поверсі. Проте пам’ятайте, що самовільні добудова чи перепланування — незаконні. Стаття має рекомендований характер.

Реконструкція, перепланування чи добудова: законні способи збільшити площу

Насамперед треба правильно класифікувати роботи, які ви плануєте проводити у своїй квартирі. Залежно від цього змінюються вимоги БТІ та інших служб. Якщо ви об’єднуєте кімнату з балконом, то це — реконструкція, адже в цьому випадку:

міняється функція приміщення, що була до цього;
приміщення, яке за планом має бути відокремлено й розташоване на вулиці, набуває ознак житлового;
збільшується житлова площа.

Зміни мають бути внесені в кадастровий паспорт і технічний у БТІ. Документи, що встановлюють право власності, у результаті також потрібно буде переробити.

На скільки можна розширити балкон без дозволу

Не потребує офіційного дозволу розширення балкона на 30 см. Оформлювати це як перепланування не потрібно. Практика показує, що винос за підвіконням також не потребує офіційної документації.

Якщо за вашим планом винести конструкцію треба на відстань понад 30 см, ці роботи БТІ визначає вже як реконструкцію балкона. Вона супроводжується змінюванням геометричних розмірів і пропорцій, зовнішніх характеристик приміщення.

Реконструкція або прибудова балкона потребують від вас ордеру. Перше, що ви маєте зробити, — замовити проєктну документацію. Якщо ви просто ремонтуєте балкон або переплануєте приміщення без порушення опорних елементів будинку, ордер та інші дозволи не потрібні.

На якому поверсі можна зробити добудову балкона

Законодавство не містить інформації щодо того, на якому саме поверсі буде законним чи незаконним зробити балкон. Роботи такого типу мають погоджувати працівники Державної архітектурно-будівельної інспекції. Також потрібен дозвіл сусідів на добудову балкона, щоб ні в кого з власників суміжних квартир не було претензій.

Здобути дозвіл на добудову балкона на другому поверсі набагато легше через простіші будівельні роботи. Хоча й тут враховують, як йдуть магістральні шляхи, з яких матеріалів побудовано приміщення тощо.

Добудова балкона на першому поверсі технічно складніша, адже тут потрібно працювати вже з фундаментом. Чи нададуть вам дозвіл на зміну балкона — питання індивідуальне. У цьому випадку спираються на конструкційні особливості будинків. Краще одразу звернутися до ЖКГ або ОСББ, щоб дістати план комунікаційних мереж.

Щоб на першому поверсі ви змогли розширити квартиру, потрібно приватизувати ділянку під забудову нового приміщення, або взяти в тривалу оренду. Частіше ця власність — комунальна, тож належить державі. Для приватизації чи оренди потрібно надати заяву, паспорт заявника, копії кадастрової мапи, згоди сусідів на будівництво, адже вони мають право на використання прибудинкової території. З цими документами можна вже звертатися до фахівців за розробленням проєкту землеустрою.

З чого складаються проєктні роботи

Дозвіл на добудову балкона схвалюється за наявності проєктного плану. Алгоритм ваших дій:

Подайте заявку до виконавчого органу влади за місцем розташування забудови (у відділ архітектури).
Отримайте відповідь і підтвердження щодо можливості спорудити балкон, тоді зверніться до компанії, яка розробляє проєктну документацію.
Готовий проєкт треба узгодити зі МНС, газовою службою, пожежною інстанцією тощо.
З цим проєктом ви знову звертаєтеся до виконавчого органу — тепер із метою здобути ордер. Вибирайте ліцензованих фахівців, що будуть розробляти проєкт. Адже від його якості, продуманості й відповідності сучасним технічним вимогам залежатиме рішення органів влади.

Як здобути дозвільні документи

Для збільшення балкона ви маєте звернутися до уповноваженого органу місцевої влади або ЦНАПу (якщо через відповідний ЦНАП надається дана послуга). Вам необхідно подати пакет документів, який складається з:

заяви, де чітко зазначено намір реконструювати балкон;
проєктної документації;
документів, що підтверджують ваше право власності — договір про купівлю, дарча тощо;
технічного паспорта БТІ;
документу, що підтверджує особу, яка звернулась із заявою;
згоди всіх мешканців квартири, котрі старші за 18 років;
згоди сусідів суміжних квартир;
довідки з комунального підприємства з обслуговування житлового фонду.

Відповідь вам нададуть упродовж 45 днів. Якщо ви отримаєте дозвіл, можете одразу ж переходити до реалізації проєкту, який було погоджено з усіма органами.

У яких випадках можна не дістати дозвіл

Якби дістати дозвіл на будівництво балконів було просто, усі багатоповерхівки нагадували б божевільні споруди. Тож усе вирішується індивідуально й вам може надійти відмова від органу місцевої влади.

Випадки, коли прибудова балкона на першому поверсі та вище неможлива:

будинок належить до історичної спадщини або є архітектурним надбанням;
прибудова може нашкодити всій будівлі;
вікна й фасад виходять на сторону центральної вулиці та псують вигляд;
проєктний план пропонує використовувати матеріали й технології, що не припустимі в сучасному виробництві;
створення прибудови передбачає порушення опірних стін.

Також відмовити в будівництві можуть, якщо комунікації під землею пролягають на відстані ближче за 2,5 метри від майбутнього балкона.

Будівельні роботи та здача в експлуатацію

Роботи з будівництва ви можете довірити будівельній організації або приватним майстрам. Ви також можете провести їх самостійно — у цьому питанні ніхто не висуває вимог до особи будівельника.

Коли балкон буде забудовано або реконструйовано, ви маєте звернутися до дозвільного органу щодо прийняття об’єкта. Комісія з комунальників і представників місцевої влади приймає роботу. За результатами перевірки вона надає акт про введення приміщення в експлуатацію. З ним ви маєте звернутися до БТІ, аби змінити інформацію щодо планування у всіх документах.

З ким обов’язково погоджувати документацію

Щоб запобігти будь-якому ризику, заздалегідь погодьте документацію з усіма службами та структурами. Обов’язково проєкт мають перевірити й затвердити:

газова служба;
управління архітектури;
теплоенерго;
обленерго;
водоканал тощо.

Особливо це стосується першого поверху, де необхідно закладати фундамент. Якщо прибудова буде якось заважати комунікаціям та ускладнить ремонтні роботи у випадку аварії, виникнуть проблеми з узаконенням балконів.

Що загрожує за незаконне будівництво балкона

Самовільне будівництво балкона карається законом. Відповідно до Закону № 4220–17 штраф за самовільну прибудову об’єктів становить від 170 до 13 600 грн. За наявності декількох порушень сума може зростати.

Зазвичай квартира з балконом — це про зручне планування та оптимальну організацію простору. Але якщо житло має неузаконену прибудову чи реконструкцію, його не можна продати чи передати в спадщину через неактуальність документів.

Коли ви купуєте житло, незаконне будівництво може стати перешкодою для продажу.

Водночас фінансове покарання і штраф — не найгірше, що може статися. Якщо розширення балкона відбулося без дозволу й порушує норми будівництва, то об’єкт змусять знести чи переробити до того вигляду, який був раніше.

Отже, балкон можна розширити або побудувати з нуля. Проте цей процес займатиме від декількох місяців до року. Кожна багатоповерхівка має свої нюанси, тож перед початком довгої процедури узаконення і будівництва, проконсультуйтеся в представника проєктної організації.

Что грозит за незаконное строительство балкона

Самовольное строительство балкона карается законом. В соответствии с Законом № 4220–17 штраф за самовольную пристройку объектов составляет от 170 до 13 600 грн. При наличии нескольких нарушений сумма может увеличиваться.

Обычно квартира с балконом — это удобная планировка и оптимальная организация пространства. Но если жилье имеет неузаконенную пристройку или реконструкцию, его нельзя продать или передать в наследство из-за неактуальности документов.

Когда вы покупаете жилье, незаконное строительство может стать препятствием для продажи.

В то же время финансовое наказание и штраф — не самое худшее, что может случиться. Если расширение балкона произошло без разрешения и нарушает строительные нормы, то объект заставят снести или переделать до прежнего вида.

Таким образом, балкон можно расширить или построить с нуля. Однако этот процесс займет от нескольких месяцев до года. Каждый многоквартирный дом имеет свои нюансы, поэтому перед началом длительной процедуры узаконивания и строительства проконсультируйтесь с представителем проектной организации.