Пассивные инвестиции в недвижимость: какие самые лучшие варианты для украинцев

Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных в мире, ведь благодаря росту населения, инфляции и глобальной урбанизации недвижимость демонстрирует стабильный рост. Кроме этого, такие вложения могут обеспечивать гарантированную пассивную прибыль. «Минфин» решил разобраться, как зарабатывать на недвижимости и при этом прилагать минимум усилий.

Глобальный тренд

Мировой рынок недвижимости, включающий в себя жилье, землю и коммерческие объекты, по оценкам исследовательской компании IMARC Group, в начале этого года составил $7,06 трлн. В следующие пять лет, по прогнозу аналитиков, он продолжит расти и достигнет отметки в $7,95 трлн.

В прошлом году глобальные цены на недвижимость, по данным Банка международных расчетов, выросли на 6%. Самую большую динамику показала Турция, где стоимость жилья увеличилась в национальной валюте почти на 170%. Более 20% прибавила в цене недвижимость в Сербии и Исландии, а около 17% — в Хорватии, Эстонии и Израиле.

В этом году из-за более высоких кредитных ставок, и, соответственно, более дорогой ипотеки, рост цен на недвижимость замедлился, но не остановился. К примеру, по прогнозу американской компании Zillow, по итогам 2023 года, недвижимость США прибавит в цене еще 3,9%. Для сравнения: в прошлом году она подорожала в стране на 7%.

Дальнейший рост цен на недвижимость связан с глобальным ростом населения, повышением всеобщего благополучия, миграцией в крупные города. К тому же, ожидается, что со следующего года начнется мировое снижение кредитных ставок, что станет дополнительным стимулом для рынка.

Что происходит в Украине

В условиях полномасштабной войны на рынок недвижимости Украины в значительной степени влияют совсем другие факторы, чем на мировой. Вниз стоимость недвижимости тянут экономический спад, большое количество беженцев и риски повреждения имущества.

В то же время, высокая инфляция, в том числе и на строительные материалы, снижение предложения, значительное количество внутренне перемещенных лиц, а также прогнозы экономического роста уже начиная с этого года — толкают цены вверх.

По оценкам аналитиков ЛУН, стоимость квартир в новостройках Киева и области выросла, по сравнению с февралем 2022 года, на 37% и 39% соответственно в гривневом эквиваленте. При этом курс доллара за это время вырос на 38%, то есть в валюте, несмотря на войну, цена столичных квартир не изменилась.

Вместе с тем, в Одессе и Днепре квартиры подорожали на 43% и 49%, и таким образом обогнали даже обесценивание гривны. Еще более значительный рост демонстрируют квартиры в новостройках на западе Украины: в Ивано-Франковске они подорожали на 75%, а во Львове — на 77%.

Если сравнивать стоимость жилья на вторичном рынке в июле этого года и прошлого, то она выросла в долларах почти по всей Украине, — говорится в исследовании DIM.RIA. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры за год увеличилась в Киеве на 8,9%, в Днепропетровской области — на 11,8%, во Львовской — на 15,8%, а в Одесской — на 17%. Единственная область, где, по результатам этого исследования, снизилась средняя цена 1-комнатной квартиры, — Николаевская.

Вместе с подорожанием квартир вверх идет и стоимость аренды жилья. С начала этого года она в среднем в Украине выросла на 7%. По данным Госстата, сейчас самая дорогая аренда в Закарпатской и Львовской областях: около 11,5−13 тыс. грн. в месяц за однокомнатную квартиру. В то же время, в начале августа довольно существенный рост продемонстрировала стоимость аренды и в Киеве, по оценкам приложения по поиску жилья Bird, — за месяц проживания в однокомнатной квартире выросло на 10%, достигнув 11 тыс., что приближает цену к львовской.

Как зарабатывать на квартирах

Самый простой способ заработать на подорожании квартиры — это просто купить ее и ждать, пока она вырастет в цене. Вместе с тем, следует понимать, что в таком случае придется оплачивать квартплату, а стабильных доходов такая недвижимость не приносит.

Поэтому, большинство инвесторов в жилую недвижимость пытаются сдавать ее в аренду. Даже исходя из средних показателей для 1-комнатной квартиры в Киеве, это приносит более 130 тыс. грн в год. Квартира в новостройке с хорошим расположением, естественно, позволяет зарабатывать больше.

В то же время, заработок на аренде нельзя в полной мере назвать пассивным. Владельцу недвижимости необходимо сделать ремонт, купить мебель и бытовую технику. Сложности часто возникают и с поиском надежных арендаторов, которые не испортят имущество. Часто арендодателю приходится решать бытовые проблемы жильцов, например, по ремонту. В итоге, аренда превращается в дополнительную работу.

Избежать этих проблем можно, купив апартаменты у застройщика, который берет на себя все вопросы по управлению арендой до полной окупаемости объекта.

Коммерческая недвижимость

Зарабатывать на аренде можно не только жилой, но и коммерческой недвижимости. В то же время, следует учитывать, что этот рынок больше пострадал от войны. Даже в Киеве, где активность бизнеса традиционно высокая, стоимость аренды офисных помещений примерно на 30% ниже, чем до полномасштабного вторжения, — сообщают в компании CBRE Ukraine. Не лучше обстоит ситуация и с торговой недвижимостью, которая часто сдается в аренду примерно в два раза дешевле, по сравнению с довоенными показателями.

Конечно, более низкие цены создают лучшие условия для покупки таких объектов. Однако, и здесь не все просто. Во-первых, сдача их в аренду создает те же проблемы для собственника, что и в случае с квартирой: поиск арендатора, наблюдение за имуществом и своевременной оплатой и т. д. Во-вторых, инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают достаточно высокий порог входа.

Покупая объекты в более или менее приемлемом месте расположения, стоит готовить от $1 тыс. за кв.м., а в лучших локациях и с хорошим ремонтом недвижимость будет стоить значительно дороже.

Инвестировать в коммерческую недвижимость меньшие суммы можно через сервисы для совместной покупки. В качестве примера компании, предоставляющей такие услуги, можно рассмотреть Inzhur. Она позволяет купить долю в помещениях, где расположены супермаркеты или рестораны, инвестируя от 122 тыс. грн. В этом случае инвестор не решает вопроса взаимоотношений с арендаторами, а только получает выплаты.

Недвижимость за границей

После российского вторжения вырос интерес украинцев к покупке недвижимости за границей. По итогам прошлого года, наши соотечественники купили в Польше почти 4,3 тыс. квартир — больше, чем любые другие иностранцы. В Турции украинцы занимают 6 место среди иностранцев, которые покупают больше всего недвижимости. В этой стране украинцы купили почти 2,6 тыс. помещений, что в два раза больше, по сравнению с предыдущим годом.

Существует целый ряд компаний, специализирующихся не только на продаже недвижимости за рубежом, но и на сдаче ее в аренду в интересах собственника. Они же обещают взять на себя юридические вопросы с правом собственности на жилье. В то же время, у таких инвестиций тоже есть свои сложности и риски. В первую очередь, из-за проблем с переводами и вывозом валюты: SWIFT сейчас недоступен, а без декларации через границу можно перевозить не более 10 тыс. евро.

Кроме этого, украинцам, которые плохо знают рынок недвижимости других стран, трудно определить объективную стоимость того или иного жилья, в итоге, они могут существенно переплачивать.

Кроме того, если украинская недвижимость в последние годы росла в цене не слишком стремительно, то во многих странах на фоне высокой инфляции существенно подорожала, и сейчас находится на пиках, что создает не лучший момент для входа.