Реконструкція старого котеджу або покупка нового: докладно про всі деталі

У питаннях будівництва, і не тільки, люди діляться на 2 типи. Одні агітують за купівлю будинку на вторинному ринку і його відновлення, тому що так дешевше і менше тяганини з документацією. А інші готові доводити, що новий котедж краще, обійдеться дешевше і взагалі – скупий платить двічі.

Сьогодні розберемося, наскільки розумно реконструювати стару будівлю, з якими складнощами доведеться зіткнутися і в скільки це обійдеться. Для наочності у статті будуть вказані плюси та мінуси покупки нового, готового котеджу або будівництво своїми силами. Це дозволить остаточно визначити, який варіант підходить найбільше саме вам, а ще заощадить сили, нерви та гроші.

Старі котеджі на вторинному ринку

Деякі вважають, що будинки на вторинному ринку купують лише ті, хто не може дозволити собі новобуд. Іноді це дійсно так: сім'я накопичила невелику суму, придбала будинок і продовжила збирати гроші на ремонт. По-перше, так можна розтягнути гроші на відновлення будівлі. А по-друге, менше тяганини з документами, оскільки за планом будівля вже стоїть і не потрібно отримувати дозвіл на її будівництво.

Але далеко не всі інвестори вплутуються в реставрацію котеджів через мінімальний бюджет. У вторинного ринку існує ряд інших плюсів і мінусів.

Переваги старого котеджу:

• можна підібрати житловий будинок у більш вигідному районі (ближче до центру, паркових зон, зупинок громадського транспорту, з видом на річку, озеро та інше);
• можна відразу познайомитися з сусідами та відсіяти варіанти з неблагополучними сім'ями по сусідству;
• власнику відразу видно проблемні місця будівлі (просідає фундамент, недостатнє освітлення, відсутність комунікацій для відведення дощової води, підвищена вологість і т.д.);
• не потрібно витрачати гроші на фундамент (зазвичай це 20–30% від ціни будівництва нового будинку);
• не доведеться самостійно зводити стіни, досить поліпшити вже наявний каркас (зміцнити та утеплити стіни, оздобити фасад клінкерною цеглою або іншим матеріалом, перестелити дах).

Недоліки старого котеджу:

• на ремонт може піти на 30–40% більше бюджету, ніж закладено в самому початку (спливають недоліки минулого будівництва, наприклад, неакуратно прокладена проводка, криво підключені комунікації);
• фундамент може лопнути під натиском нових, більш важких матеріалів або вже спочатку мати пошкодження (таке відбувається, якщо попередній власник економив на будівництві або навмисно приховав від покупця цей недолік);
• на ділянці можуть бути проблеми з нестабільним грунтом (грунтові води, ризик зсуву та інше);
• можуть виникнути складнощі з підведенням комунікацій, доведеться самостійно бурити свердловину для подачі води, ставити сонячні батареї та септик на ділянці.

Що потрібно врахувати при ремонті:

• цілісність фундаменту – не шкодуйте грошей на фахівця, який оцінить стан фундаменту і його можливості в майбутньому. Якщо заощадити на даному етапі, оновлена ​​конструкція стане занадто важкою, і фундамент лопне посередині. Тоді будівництво доведеться починати з нуля. Будівельник завжди зможе оцінити реальну глибину фундаменту, по технічних документах оцінить надійність технології, яка використовувалася раніше, а також розрахує максимальне навантаження на нього. Цей крок також допоможе підібрати для ремонту оптимальні матеріали і навіть заощадити. На хисткий фундамент немає сенсу ліпити облицювальну плитку, можна замінити всі утеплювачем з мінеральної вати та легкою декоративною штукатуркою;
  
  
• вартість капітального та косметичного ремонту – обов'язково при першому огляді на око оцініть найбільш проблемні зони (ванна кімната, кухня, електрика та інше). Потім можна на другий перегляд котеджу привести з собою сантехніка, електрика, майстра по монтажу вікон і вбудованих кухонь. Просіть експертів оцінити обсяг роботи по максимуму, щоб удома прорахувати, у скільки обійдеться відновлення будинку. Потім про всяк випадок накиньте ще 30–40% від суми, щоб наблизитися до реальних сум і відразу ж закласти в бюджет можливі складнощі;
  
  
• розташування будинку – обов'язково враховуйте регіон, в якому розташований котедж. Для холодних областей потрібно обов'язково утеплювати і гідроізолювати фундамент, щоб він не промерзав. У посушливій місцевості актуально буде утеплення будинку і потужна система кондиціонування. Перше рішення дозволить довше утримувати в приміщенні прохолоду, а сильний кондиціонер легко охолодить велику кімнату.

Нові котеджі на первинному ринку

Існує думка, що самостійне будівництво котеджу або покупка готового будинку – доля виключно заможних людей. Але як і в випадку з вторинкою, тут не все так однозначно. Сім'я може купити ділянку землі в потрібному районі за низькою ціною і залишити її на довгі роки, поки не зібрана потрібна сума на зведення будівлі. За пару років середньостатистична українська сім'я цілком реально збере хоча б трохи грошей, щоб залити фундамент, і звести стіни. Так, будівництво розтягується на кілька років, зате інвестор отримує на 100% сучасний будинок з новими комунікаціями.

Переваги нових котеджів:

• вище шанс, що сусіди будуть приблизно одного з вами віку, соціального статусу та інтересів;
• повністю нові комунікації й більш сучасні матеріали будівництва;
• простіше адаптувати житло під себе і членів своєї сім'ї, а при достатньому бюджеті можна відразу замовити чистове оздоблення в бажаному стилі;
• найчастіше нові котеджі знаходяться за містом і відрізняються більш сприятливою екологією;
• інвестору простіше контролювати процес роботи, використовувані матеріали й технології.

Недоліки нових котеджів:

• складно підібрати вдалий район, тому що більш-менш цікаві локації зайняті старими котеджами;
• неможливо заздалегідь оцінити сусідів (люди можуть виявитися галасливими, бешкетувати й порушувати ваш спокій);
• доведеться наймати різні будівельні бригади або замовляти будівництво «під ключ», що влетить в копієчку;
• якщо котедж купується в котеджному містечку, то не завжди можливо вибити розстрочку;
• бувають проблеми з комунікаціями, особливо в селищах, де забудова ведеться неймовірними темпами;
• якщо КМ належить до економкласу, то тут використовують типові проєкти і не завжди покупець зможе поміняти планування, замінити тип опалення.

Вартість котеджів з оздобленням і без, залежить від регіону, а також класу нерухомості. За ризиками та ціною будинки на вторинному і на первинному ринку практично однакові. Якщо вам дуже подобається район, де стоїть котедж, тоді можна ризикнути й почати реконструкцію. Але варто бути готовим до будь-яких непередбачених ситуацій, які пов'язані з ремонтом і якістю фундаменту.