Три перспективных вида инвестиций в недвижимость в 2023 году

Наряду с постепенным восстановлением экономики оживает и украинский рынок недвижимости. Как свидетельствуют последние статистические данные, стоимость жилья в Украине идет вверх, а значит, оно снова становится более перспективным для заработка. Какие сейчас популярные способы инвестиций в недвижимость, в чем их преимущества и недостатки, и на какую доходность можно рассчитывать.

Инвестиции на этапе котлована

До войны это был один из самых популярных способов вкладывать деньги в жилье. Инвесторы покупали квартиры на начальных стадиях строительства жилых комплексов. Доходность таких квартир после ввода в эксплуатацию составляла около 30-35% в сегменте комфорта и более 35% - в бизнес-классе, рассказала «Минфину» обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

После ввода дома в эксплуатацию, инвестор мог либо перепродать квартиру, либо сдавать ее в аренду и ждать еще большего подорожания.

В то же время, такие инвесторы брали на себя и риски. Если застройщик банкротил, как, например, произошло с «Укрбудом» или «Аркадой», владелец приобретенных метров рисковал остаться без ничего, или должен был надеяться на реанимацию строительства другой компанией. Чем более ранняя стадия строительства, на которой он заходил в проект, тем росли риски. Также вполне привычным для украинского рынка было задержание сдачи объекта в эксплуатацию на 1-2 года, а то и более длительное время.

В условиях полномасштабной войны риски, что объект будет недостроен, существенно выросли. В первую очередь, эта ситуация возникает из-за небольшого количества покупателей недвижимости, а потому начиная проект, застройщик не знает, продаст ли достаточное количество метров для его продолжения работы. Кроме этого, выросли риски из-за высокой стоимости строительных материалов, проблем с логистикой, риска блекаутов и поиска рабочей силы.

В этих условиях, как говорится в отчете EY Ukraine, застройщики сосредотачивают все ресурсы на проектах на завершающей стадии строительства. Новые же дома они начинают строить довольно редко.

Инвесторы тоже пытаются держаться подальше от проектов на этапе «котлована». «Решение инвестировать в „котлован“ – сегодня настоящая редкость. Я бы сказала, что это единичные случаи и обычно они сигнализируют о предельном доверии к девелоперу и его финансовой модели. К примеру, люди уже работали с компанией, следили за ней в течение прошлого года, довольны динамикой», — отмечает Берещак.

Вместо инвестиций на первой стадии строительства украинцы сейчас охотнее покупают квартиры в уже построенных ЖК. В качестве примера – жилой комплекс Квартал в Запорожье, строительство которого компания SENSAR Development завершила летом 2023 года. Это современный 11-этажный дом с видом на Днепр и более 20 вариантов планировок квартир, в каждой из которых есть индивидуальное отопление. Инвесторы Квартала в ближайшие недели смогут получить документы права собственности на свое жилье и уже занимаются приятной заботой, связанной с ремонтами и переездом.

Если есть желание сэкономить и уложиться на этапе строительства, следует рассматривать те ЖК, которые построены хотя бы на 30-40%. В этом случае важно обращать внимание на динамику строительства, которая должна составлять хотя бы 6-8% готовности в месяц.

«Нужно понимать, что по этому индикатору отсеивается львиная доля игроков. Особенно это касается компаний, которые "наплодили" большое количество площадок до войны, а теперь не могут справиться с ними. Из более 90% ЖК, которые по собственным заявлениям возобновили строительство после 24 февраля, реально это сделали едва половина. Из них приемлемыми темпами порадовать могут чуть больше четверти», — подчеркивает Берещак.

В то же время компании, продолжающие активно работать, создают и спрос. По оценкам ЛУН стоимость квартир в новостройках после начала полномасштабного вторжения выросла в Киеве на 37% в гривневом эквиваленте, в Днепре — на 49%, а в крупнейших областных центрах запада Украины рост превышает более 70%.

Рост цен на недвижимость подталкивает экономический рост, большое количество переселенцев и удорожание себестоимости метров, что делает инвестиции более привлекательными.

Апартаменты как новое направление инвестиций

В последние годы среди украинцев начали приобретать популярность инвестиции в апартаменты. Правда, они ассоциировались прежде всего с приобретением квадратов за рубежом в туристических городах Турции, Грузии или Болгарии. В то же время и в Украине этот тип недвижимости тоже активно развивался, и сейчас есть ряд проектов, которые могут быть интересны инвесторам.

Прежде всего следует понять, чем апартаменты отличаются от квартир. Многие считают, что это просто небольшие по площади квартиры. Однако это не совсем так. Апартаменты действительно часто делают меньше обычного жилья, однако, основная их особенность заключается в том, что это не жилая, а коммерческая недвижимость. В апартаментах нельзя прописаться, а также для них действует более высокий тариф на коммунальные услуги.При этом апартаменты созданы специально для сдачи в аренду, зачастую отдельная компания занимается их управлением — отвечает за заселение, уборку номеров, следит за порядком и, конечно, перечисляет доходы от сдачи недвижимости ее владельцу. Фактически, апартаменты находятся в здании, которое используется как гостиничный комплекс.

«Апартаменты имеют большую ликвидность, чем жилые метры, особенно в комплексах, где есть управляющая компания или гостиничный оператор. Ведь при продаже вы уже продаете рабочий бизнес, а не мертвые квадратные метры», — объясняет основатель и СЕО SENSAR Development Марк Марченко.

Среди преимуществ инвестиций в апартаменты — стабильный доход, быстрее, чем у традиционных квартир, окупаемость, более высокая ликвидность и меньший размер инвестиций, ведь апартаменты обычно меньше по размеру.

В то же время, покупая апартаменты, следует учитывать туристическую привлекательность места, где они находятся, чтобы «квадраты» не простаивали, а также разобраться, какая компания занимается управлением этой недвижимостью.

SENSAR Development возводит два апарт-комплекса на западе Украины: Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, недалеко от Буковеля, и Smart House в историческом центре Львова. Возведение объектов близится к финальной стадии. Ожидается, что комплекс во Львове будет завершен через 5 месяцев, а в Яремче строится уже десятый этаж.

Инвестировать в апартаменты можно, имея даже относительно небольшую сумму. Первый взнос составляет 30% стоимости недвижимости, во Львове это от $11 500, а в Яремче — от $ 7500. Вместе с тем стоит учитывать, что цена квадратного метра в обоих комплексах несколько выше, чем у обычного жилья на западе Украины.

«Квадратный метр в инвестиционных проектах всегда дороже, потому что эта недвижимость окупается гораздо быстрее и гарантирует стабильную прибыль и отсутствие вмешательства в операционное управление», – говорит Марченко. Стоимость апартаментов зависит также от этажа, вида из окна, общей площади, наличия кухни. В то же время чем выше стоимость, тем больше и доходы от аренды.

Управление недвижимостью в Smart Hill после ввода объекта в эксплуатацию возьмет на себя известный гостиничный оператор Ribas Hotels Group, а за аренду апартаментов в Smart House будет отвечать непосредственно SENSAR Development.

По желанию владелец недвижимости может и сам жить в апартаментах. В Яремче у него будет высокий сезон 5, а в низкий — 14 дней бесплатного проживания, еще столько же времени он может себе взять за половину стоимости.

Застройщик уверен, что инвестиции в апартаменты быстро окупятся благодаря туристической привлекательности городов и выгодному расположению недвижимости. Исходя из цены аренды в подобных комплексах, ориентировочная окупаемость недвижимости составляет от 6 лет.

Недвижимость за границей

В условиях полномасштабной войны растет интерес украинцев к приобретению недвижимости за границей. По итогам прошлого года, наши соотечественники возглавили перечень иностранцев, купивших больше всего жилья в Польше, и входят в первую десятку по этому показателю в Турции.

Часто иностранную недвижимость инвесторы выбирают из-за отсутствия военных рисков. В то же время, тенденции изменения ее цены также играют важную роль. Так, только за прошлый год жилье в Турции подорожало на 170%, что сделало рынок недвижимости этой страны самым динамичным в мире. В целом же, в мире цена на недвижимость в среднем прибавила 6%.

В ближайшие годы ожидается, что тенденция будет продолжаться, хотя, возможно, значительно более низкими темпами. Главная проблема глобального рынка недвижимости — повышение ключевых ставок центробанков, что делает ипотеку более дорогой и, соответственно, снижает спрос на «квадраты».

Среди других проблем для инвесторов – трудности с вывозом валюты и отсутствие знаний о местном рынке. В большинстве случаев наши соотечественники покупают иностранное жилье через риелторские компании, не всегда предоставляющие проверенную информацию. Поэтому главное при таких инвестициях — найти надежного посредника, более того, услугами которого уже пользовались знакомые.

Желающим приобрести недвижимость за рубежом эксперты советуют прежде всего обращать внимание на страны, которые привлекают туристов: Турция, Кипр, Испания, Грузия, Таиланд. В этом случае сдача недвижимости в аренду будет обеспечивать стабильную прибыль. Однако здесь тоже нужно учитывать, кто выступает посредником, ведь доходность в значительной степени будет зависеть от него.