Революция на рынке жилой недвижимости - новый закон "уберет" недострои

По данным Министерства развития общин и территорий, в Украине на конец 2019 насчитывалось более 150 проблемных объектов строительства многоквартирных домов. Жертвами мошенничества и неплатежеспособности застройщиков стали 100 000 инвесторов. И это без учета прошлогоднего банкротства "Аркады", жертвами которого стали еще около 10 000 инвесторов в жилые комплексы банка.

Накануне депутаты подготовили законопроект, который, как уверяют авторы, будет "гарантировать вещевые права на недвижимое имущество". Правда только на то, которое построят после принятия документа.

Как изменится процесс строительства и даст 100-процентную гарантию для будущих инвесторов в недвижимость? Рассмотрим вместе с buduemo.com.

Застройщики больше не будут продавать "воздух"

Инвесторы в недвижимость на первичном рынке часто рискуют остаться ни с чем. История знает десятки случаев как откровенного мошенничества, когда квартиры в еще не построенных домах продают по несколько раз, так и незавершения строительства из-за отсутствия средств у компаний.

Поэтому при выборе объекта недвижимости инвесторы, как правило, ориентируются на такие показатели, как количество лет работы застройщика на рынке и сданных в эксплуатацию объектов, связь с большими финансовыми группами, "знакомство" с владельцем и приближенными к нему лицами. Однако все это все равно не дает 100-процентной гарантии получения в собственность недвижимости.

Чтобы отойти от условных гарантий к законным, в парламенте зарегистрировали проект закона "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Автор - народный депутат из "Слуги народа" Елена Шуляк. Документ вводит в законодательство новые термины, такие как: "девелопер строительства", "будущий объект недвижимости", "делимый ..." и "неделимый объект незавершенного строительства".

Несмотря на широкое бытовое распространение термина "девелоперская компания", в юридической плоскости такого понятия никогда не существовало. Официально строительством жилых комплексов занимались заказчик (владелец земельного участка), генеральный подрядчик, проектировщики и другие лица.

Девелопером строительства, по замыслу автора, будет юридическое или физическое лицо, которое имеет право частично выполнять функции заказчика, привлекать деньги, строить и передавать покупателям их квартиры или другое имущество.

Ключевое изменение для рынка - будут продаваться не «воздух» и не "обещание построить квартиру", а права на будущий объект недвижимости. Покупку квадратных метров в спроектированных, но еще не построенных объектах, предлагают регистрировать у нотариуса. Услуги нотариуса обойдутся 1% от стоимости квартиры. После оформления договора инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости.

"Основная новация заключается в том, что квартира будет регистрироваться в реестре с целью недопущения двойных перепродаж и возможности на этапе строительства определить отсутствие прав третьих лиц на такой объект", - объясняет юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

Владелец компании Saga Development Андрей Ваврыш считает, что регистрация имущественных прав инвесторов на строящийся объект сделает рынок прозрачным, упорядоченным и предсказуемым. "Нотариальное заверение позволит привлечь банки для кредитования покупки и, наконец, запустить полноценную доступную ипотеку для строящихся объектов", - заявил девелопер в комментарии ЭП.

По словам соучредителя сервиса Monitor.Estate и юриста Владимира Копотя, девелоперы будут обязаны размещать полную информацию об объекте строительства: от юридических лиц (собственников земли, генподрядчика, субподрядчика, проектировщиков) до технических характеристик здания.

Следствием такого шага станет появление статистики реального количества проданных квартир на первичном рынке. Сейчас таких данных не существует. Полный пакет информации для обнародования будет состоять из 20 пунктов, включая все данные о застройщике, заказчике и их бенефициарных владельцев.

Если застройщик не опубликует указанную информацию, его ожидает штраф в размере десяти прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (на 1 января 2021 - 22,7 тыс. грн). Повторное нарушение будет стоить ему вдвое дороже.

И хотя документ не предусматривает более жестких санкций за нераскрытие соответствующих данных, с принятием закона рекламировать жилые комплексы без обнародования полной информации будет запрещено.

Неприятные изменения для застройщиков

Есть и неприятные для застройщиков нововведения. Так, проектную документацию в полном объеме нужно будет вносить в Реестр строительной деятельности. Туда же будут вноситься экспертизы, технические паспорта, изменения проектной документации.

"После продажи будущего объекта недвижимости изменение проектных документации будет происходить исключительно после получения согласия покупателя", - добавляет Босенко с Constructive Lawyers.

Вместе с тем отдельные нормы законопроекта усложнят жизнь нечестным регистраторам. "Манипуляции с регистрационными действиями с объектами недвижимости, особенно недостроенными, будут затруднены", - говорит СEO и управляющий партнер компании DC Evolution Андрей Рыжиков. По словам эксперта, в тексте документа содержится "очень мощный блок" по энергоэффективности и энергоаудита. Это может повлиять на проектирование и себестоимость строительства.

Юрист Босенко обращает внимание на новацию, которая может не понравиться застройщикам, - требование предоставлять документы на ознакомление инвестору. Речь идет о сведениях из реестров, документы на землю и право выполнения строительных работ, градостроительные условия и ограничения.

Что изменится для покупателей квартир?

Механизм продажи квартир через предварительные договоры исключается из правового поля. Это сделано для недопущения вывода денег из-под налогообложения, говорят юристы.

Способами приобретения объектов жилищного строительства останутся:

• заключение договоров купли-продажи объектов;
• фонды финансирования строительства;
• фонды операций с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования, эмиссия целевых облигаций предприятий.

Сейчас часто площадь построенной квартиры отличается от заявленной. В случае превышения "метража" инвестор вынужден доплачивать застройщику за квадратные метры, причем по более высокой цене. В первой версии документа предлагалось отменить доплаты со стороны покупателя, если площадь квартиры оказалась больше, чем на 5%.

"В новый законопроект не включили пункт о том, что покупатель не доплачивает «хвостик». При этом оставили право требовать расторгнуть договор, если просрочка ввода в эксплуатацию составляет более шести месяцев", - сообщил СEO и управляющий партнер компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Сегодня застройщики часто продают апартаменты вместо квартир. Это распространенный способ строительства жилых домов без наличия полного пакета документов на такие работы. Инвесторы в такую ​​недвижимость не могут прописаться в апартаментах и ​​вынуждены оплачивать коммунальные услуги по промышленным тарифам. В новом законопроекте апартаменты вводятся в правовое поле. В них можно будет прописаться.

У застройщика закончились средства. Что дальше?

Как новый закон заставит застройщиков выполнять свои обязательства перед инвесторами до конца? Для этого вводится понятие "гарантийной доли".

Часть квартир в объекте незавершенного строительства не будет продаваться инвесторам до введения жилья в эксплуатацию. Если в первой версии документа размер гарантированной части составлял 10-13%, то в новой редакции право определять ее размер закреплено за Кабинетом министров.

Финансировать строительство гарантийной части застройщик будет за собственные средства. В случае банкротства или финансовой несостоятельности девелопера средства от продажи "гарантийных" квартир пойдут на достройку дома.

Президент Холдинговой компании "Киевгорстрой" Игорь Кушнир предлагает кроме гарантийной доли ввести страхование гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ или обязательное создание застройщиком в банке гарантийного взноса.

Предыдущая версия законопроекта содержала механизм выхода из ситуации, когда застройщик не может достроить объект. В новой редакции этого механизма нет.

Что будет происходить, если девелопер или заказчик не смогут выполнять свои обязательства? Четкого решения нет. Или все будет происходить по общей процедуре банкротства, или будет выпущен отдельный законопроект.

Недостатки законопроекта

Главным недостатком законопроекту Рыжиков с DC Evolution называет его объем - документ занимает 118 страниц. Это повлечет за собой мелкие недостатки и правовые коллизии.

"Недостатки в нашем правовом поле часто приводят к блокированию процедур, так законопроект нужно вычитывать. Такое количество изменений в десятке нормативно-правовых актов взаимосвязано и может повлечь за собой коллизии", - считает эксперт.

Застройщик Кушнир добавляет, что законопроект нужно доработать. В частности, он предлагает дополнить его нормой об отмене налога на добавленную стоимость на первые расчеты по договору купли недвижимости.

"Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан уплатить с них НДС. При этом, сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения этого жилья, идут на налоги", - жалуется президент "Киевгорстроя".